Договор аренды с последующим выкупом

Многие люди сталкивались с необходимостью снимать жилье. Многим хотелось бы, чтобы после выплаты стоимости аренды, равной стоимости арендуемой квартиры, этот объект мог бы перейти в их собственность. Законодательством предусмотрена данная возможность, но на практике подобные договора встречаются очень редко.

Правила оформления договора

Российским законодательством не регламентирован вопрос заключения договора аренды с правом выкупа. Наиболее близкими по форме являются договор найма и купли-продажи жилых помещений, особенности составление которых и необходимо учитывать.

Обязательные положения

На основании обязательных норм гражданского законодательства по указанным договорам в договоре аренды недвижимости с правом выкупа необходимо указать:

• наличие права выкупа арендуемого имущества, согласно данному договору, после выплаты выкупной стоимости;
• характеристики арендуемого жилого помещения (адрес, количество комнат, площадь);
• данные правоустанавливающих документов;
• стоимость одного месяца аренды;
• форму и сроки внесения оплаты;
• состояние квартиры на момент заселения;
• состав остального имущества, передаваемого в аренду, его техническое состояние;
• уточнить вопросы проведения ремонта, внесения платы за коммунальные услуги, возможного посещения квартиры хозяином;
• паспортные данные арендатора и арендодателя;
• порядок выплаты возможного материального ущерба;
• круг лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире;
• стоимость выкупаемого имущества;
• порядок перехода права собственности с указанием сроков;
• возможные последствия отказа передать имущество;
• порядок расторжения договора;

Сторонам сделки перед подписанием надо:

1. Произвести рыночную оценку имущества, для того, чтобы в дальнейшем избежать споров о его стоимости.
2. Получить согласие на совершение сделки всех лиц, прописанных в квартире.
3. Подписать акт приемки-передачи квартиры.

При государственной регистрации перехода права на объект недвижимости регистрируется и сам договор. Лица, ответственные за подписания бумаги, определяются самим документом, но если он заключен не у нотариуса, то в органе регистрации обязаны появиться обе стороны сделки.

Образец договора

С составлением договора найма вполне может справиться человек без профессионального образования, проштудировав законодательные акты и бланки договоров. Но всё же лучше для этого обратиться к профессионалу. Особенно если у вас есть сомнения в честности собственника и в том, что эта квартира может быть вам продана без особых сложностей.

Скачать образец договора аренды с последующим выкупом.

Преимущества и недостатки сделки

Договор аренды с последующим выкупом, в кругу юристов, считается рискованной сделкой. Основными недостатками являются:

1. Форма договора не регулируется гражданским законодательством, а следовательно его составление требует внимательного подхода и учета обязательных норм договора найма и купли-продажи.
2. При заключении данного договора права арендодателя по передачи предмета сделки в залог не ограничивается нормами закона.
3. Отсутствие правоприменительной практики в российских судах.
4. Возможное изменение со временем стоимости выкупаемого имущества и судебные споры по данному вопросу. В связи с этим стоит прописать в договоре возможность индексации стоимости выкупаемого имущества.
5. В случае смерти арендодателя могут возникнуть претензии наследников, что может привести к существенному изменению первоначальных условий в договоре.
6. Собственником имущества арендатор станет в отдаленном будущем. Изменение жизненных обстоятельств может существенно повлиять на исполнение обязательств по договору.

Основным преимуществами этой сделки являются:

• возможность арендатора в течении длительного времени проживать в квартире, которая в дальнейшем станет его собственностью;
• выплаты денежных средств происходит частями, что позволяет приобрести недвижимость людям, которые не имеют возможность внести в один момент всю стоимость квартиры.

Оценка недвижимости

При расчете стоимости такого объекта недвижимости лучше обратиться к специалистам по оценке. Это необходимо в связи с тем, что в рыночную стоимость арендуемого жилья включается не только цена квартиры на рынке в данный момент, но и возможный доход от арендных платежей, который мог бы получить арендодатель. Именно эта добавленная стоимость и возможные разногласия по ее размеру, существенно влияют на практически полное отсутствие данного вида сделки на рынке.

При заключении такого договора лучше обратиться к юристам. Отсутствие законодательного регулирования аренды с выкупом может не дать возможности правильно составить документ, оценить все возможные последствия.

Подводя итоги хочется отметить, что договор аренды с последующим выкупом между владельцем и покупателем непопулярен, его считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.