Договор мены квартиры на дом

При заключении договора мены квартиры на дом квартира меняется на собственный дом. Если мера объектов неравноценна, то подразумевается доплата. В этом случае одна сторона отказывается от квартиры взамен на получение дома. Соответственно, другая сторона получает квартиру, отказавшись от дома.

Правовые нормы

Договор мены подвергается регламенту Гражданского кодекса РФ, статьей 567. Согласно нему один участник передает товар в собственность другого участника взамен на иной товар. В этом случае необходимо следовать правилам купли-продажи. Каждая сторона — это и продавец товара, и покупатель.

Согласно статье 567 сделка подпадает под действие правил статьи 30 ГК РФ. Последняя не противоречит статье 31 и соответствует сути проведения мены. Если же имеются серьезные противоречия, то нужно соблюсти нормы 3К. Регистрируется договор по статьям 131, 164 ГК РФ.

В статье 131 четко прописаны, как должна проводится госрегистрация недвижимости. Этому процессу подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения, постоянного пользования. Регистрируют и ипотеку, сервитуту, иные виды прав, учитываемые в Кодексе.

Закон учитывает и случаи, когда на одном уровне с госрегистрацией выполняется особая регистрация или просто учет части недвижимого имущества. При этом сам процесс регистрации фиксируется в соответствующем документе, который выдается на руки. Орган, который осуществляют регистрацию прав собственности на недвижимость и сделок с ней, должен предоставлять информацию о зарегистрированных правах любому лицу.

Статья 164 контролирует госрегистрацию сделок. Если такая регистрация предусматривается по закону, то договор вступает в силу после ее выполнения.

Он позволяет снизить возможность обмана и мошенничества. При сделке мены ни один из ее участников не останется без жилья. Ввиду того, что сделка несет единовременный срок, нет риска пострадать от инфляции. Сделка мены полностью решает проблему нехватки денежных средств у одной или обеих сторон.

Благодаря сделке мены недвижимое имущество запрещено изымать или конфисковывать по статье 446 ГПК. Если же должник допустит ошибку, превратив жилье в деньги, то кредитор получает право изъять это жилье.

Договор мены позволяет сэкономить на налогах. Налог будет изыматься только с доплаты. При купле-продаже налог будет изыматься с обоих участников, то есть его размер как бы удваивается.

О содержании и форме договора

Договор оформляют только в письменном виде. Нотариально его заверяют по требованию одного или обоих участников. В договоре участвуют только владельцы квартиры и дома.

В шапке документа обе стороны должны указать свое Ф.И.О., адрес регистрации, номера, даты, органы выдачи, коды подразделения, адреса регистрации паспортов. Все числа пишутся цифрами и прописью. В конце документа стороны полностью указывают свои Ф.И.О. и подписываются. В случае, когда собственников несколько, указываются паспортные данные  каждого, и каждый должен поставить свою подпись. Если присутствуют юридические лица, то они должны указать свои реквизиты вместо паспортных данных. Подписывает же документ руководитель или доверенное лицо. В последнем случае необходимо приложить доверенность.

Также к договору прилагают следующие документы:

1. План земли с домом.
2. Поэтажный план здания, в котором находится квартира.
3. Акты передачи. Они должны быть подписаны обеими сторонами.

Также участники мены могут заключить предварительный договор, если они изъявят такое желание.

Важные условия

Что касается важных условий, то к ним относят:

• конкретная квартира с адресом, техническими характеристиками, которую меняют на конкретный дом с адресом и техническими характеристиками;
• документы, доказывающие право на собственность. В них указывается кем, когда и где объекты были зарегистрированы;
• если предполагается доплата, то обязательно указывается ее размер и порядок выплаты.

Если эти условия не будут соблюдены, то договор является не действительным.

Под техническими характеристиками подразумевается количество комнат в здании, площадь каждой из них, общая и жилая площадь, инвентарная стоимость согласно документам БТИ. Также сюда относится то, из чего выстроены здания, сколько у них этажей. Наличие технического паспорта с планом расположения объекта — обязательно.

Участники договора должны проинформировать друг друга о том, какие могут возникнуть проблемы с обмениваемыми объектами. К таким относятся:

• споры о собственности, границах участка, претензиях;
• сервитутах;
• о нахождении недвижимости в аренде, залоге или под арестом.

О правах и обязанностях участников

В процессе мены продавец дома или квартиры обязан передать свое имущество. Покупатель дома или квартиры обязан его принять. Каждая из сторон обязывается передать объекты:

1. Освобожденными от прав других лиц.
2. Со всем оборудованием и документами.
3. В соответствии с тем количеством, которое указано в договоре.
4. Объекты должны быть именно те, что указаны в документе.
5. В соответствии с указанным качеством и комплектацией.
6. Наличие ключей, остекленных окон и входных дверей является обязательным.

Если условия договора будут нарушены, то нужно немедленно уведомить соответствующие органы. Когда переданные объекты будут приняты, то каждый из участников должен поровну оплатить все расходы, которые связаны с процессом регистрации.

Регистрация

Договор мены вступает в свою силу только тогда, когда будут выполнены следующие действия:

• когда договор будет зарегистрирован с изменениями в Госреестре;
• когда все объекты переданы сторонам с подписанными актами передачи;
• когда каждый участник зарегистрирует права собственности.

Для регистрации каждый участник должен предоставить такие документы:

1. Заявление.
2. Паспорт.
3. Доверенность, если в ней есть необходимость.
4. Квитанции об уплате пошлин.
5. Кадастровый номер участка, на котором стоит дом.
6. Три копии договора.
7. Обязательно подтверждается согласие супругов сторон, если они состоят в браке. Сделать это можно нотариально или же посредством личной явки.
8. Документы о праве собственности.
9. Технические кадастровые паспорта.

Об условиях признания договора недействительным

Главным риском при заключении договора мены является то, что в течении трех лет каждая из сторон имеет право передумать и добиться его отмены с возмещением всех расходов. При мене квартиры на дом имеется большой список причин, из-за которых вполне можно добиться расторжения договора.

Такая вероятность возрастает, если сделка затрагивает права несовершеннолетних, недееспособных граждан, или же стороны при оформлении договора не приложили какие-либо документы.

Истец может иметь сразу несколько мотивов. Самый первый заключается в обманных действиях второй стороны. Один из участников мог скрыть какие-либо негативные нюансы. Кроме того, доплата могла быть неуказанна в документе с целью неуплаты налога. Если договор будет расторгнут, то требовать возмещение этих денег частник сделки не вправе. Если же сделка будет явно неравноценной, что привело к необходимости доплаты, то суд может признать ее ничтожной. В этом случае участник может расторгнуть договор по решению суда, а неофициальную доплату просто присвоить.

Также договор может быть расторгнут, если покупатель приступил к масштабному ремонту в доме или квартире. Другой участник просто подает иск с целью присвоения результатов такого ремонта. Кроме того, что он присвоит себе все средства, которые были вложены в ремонт, он вправе потребовать доплаты за переезд и моральный ущерб.