Покупка квартиры в ипотеку

Ипотека – один из способов приобретения недвижимости под залог. Ипотека относится к целевому кредитованию: полученные средства не могут быть использованы для других целей, чем оговоренные – приобретение согласованной с кредитной организацией недвижимости.

Не стоит путать ипотеку и ипотечное кредитование. Ипотека предназначена для полной или частичной оплаты вновь приобретаемой недвижимости, которая сразу после оформления сделки становится залоговым обеспечением полученного кредита.

Ипотечное кредитование может быть направлено на удовлетворение любых потребностей заёмщика. Недвижимость, которая уже является собственностью клиента, оформляется в виде залога по полученному кредиту.

	Ипотека	Ипотечное кредитование
Цель	Целевое – приобретение недвижимости.	Целевое или нецелевое, не связанное с залоговым имуществом (недвижимостью, передающейся в залог).
Способ получения	Оплата приобретаемой недвижимости. Деньги на руки не выдаются.	Как безналичная оплата приобретаемого имущества, так и выдача наличным расчётом или переводом на расчетный счёт.
Залог	Сама приобретаемая недвижимость.	Недвижимость, которая уже находится в собственности заёмщика.

Ипотека отличается от большинства других видов залогового кредитования тем, что от заёмщика не требуется предоставлять залог до оформления сделки. В качестве залога будет выступать сама купленная по ипотеке недвижимость, но с правом клиента пользоваться ею. Как правило, процентные ставки по ипотеке намного ниже, чем по другим видам кредита, так как в случае отказа или невозможности заёмщика погасить кредит, у банка остаются механизмы полностью вернуть выданны
е средства путём реализации заложенной недвижимости.

Выбор банка

Выбор ипотечной программы и банка, предоставляющего данную услугу, задача ответственная и трудная. Если вы не финансовый эксперт, то для её решения разумнее обратиться к специалистам, которые смогут оценить как ваши собственные возможности, так и помочь в анализе существующих предложений.

При выборе банка необходимо обратить особое внимание на:

• репутацию банка, как долго он существует на рынке, качество обслуживания, отношения к клиенту;
• ставки по ипотеке, какова будет окончательная величина переплаты;
• валюта кредита;
• срок;
• размер кредита, требования первоначального взноса или банк готов выдать ипотеку без предварительных платежей;
• возможность досрочного погашения и каковы будут условия в таком случае;
• наличие дополнительных или навязываемых услуг, например, страхование вашей жизни, страхование имущества;
• штрафные санкции при просрочке платежа;
• условия и процедура погашения;
• комиссии, сборы и прочие дополнительные платежи;
• требования к заёмщику и требуемый пакет документов;
• возможность реструктуризации задолженности.

Обязательно необходимо узнать, каковы условия досрочного погашения. Чаще всего ипотека выдаётся на большие сроки – до 25 лет. За это время переплата по ставке может составить значительную сумму. Избежать больших переплат можно, если погасить кредит заранее. Необходимо выяснить как саму возможность досрочного прекращения договора и погашения задолженности, так и условия – штрафы или неустойки.

Такая потребность может возникнуть и в случае, если впоследствии вы найдёте другую финансовую организацию, которая сможет предложить вам более выгодные условия по ипотеке. Эта процедура называется перекредитованием. Новый банк может выдать своему клиенту новый заём на новых условиях, погасив задолженность перед прежним кредитором. В этом случае залог недвижимости тоже будет переоформлен на нового займодавца. Если досрочное погашение невозможно, то придётся выплачивать ипотеку до конца срока ипотечного договора с соответствующей уплатой процентов по нему. Перекредитование в таком случае становится невозможным.

Необходимо выяснить какие ещё сборы, платежи, комиссии взимаются банком кроме объявленной процентной ставки. Порой такие дополнительные выплаты могут составить большую сумму, но остаться незамеченными клиентом на момент оформления договора.

Рекламные объявления «ипотека от … % годовых» совсем не гарантируют, что вам оформят заём именно на таких условиях. Практически всегда самые выгодные условия таят в себе практически невыполнимые требования. Например, чтобы вы являлись блокадником Ленинграда и при этом работали до сих пор на руководящей должности. Наверняка вам предложат ипотеку по другой ставке, которая будет рассчитана исходя из ваших персональных данных.

Выбор квартиры для ипотеки

Банк очень внимательно относится к выбору квартиры, на приобретение которой запрашивается ипотека. Главными критериями являются:

• оценочная стоимость квартиры, т. е. сумма, которую банк сможет получить, если заёмщик не захочет или не сможет выплачивать кредит;
• наличие обременений. Если на квартиру наложен арест в связи с задолженностями по ЖКХ предыдущих хозяев, есть какие-то даже маловероятные возможности оспаривания продажи жилья в связи с пропиской родственников, людей, находящихся в отлучке и особенно несовершеннолетних детей, то банк почти наверняка откажет в ипотеке на данное жильё.

Легче всего получить ипотеку на квартиру в новостройке. Такая недвижимость наиболее ликвидна, её реальная оценка не вызывает трудностей и будет достоверной, сложностей с предыдущими владельцами не возникнет.

При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо быть осторожным, так как существует множество юридических лазеек, используя которые недобросовестные продавцы впоследствии могут оспорить сделку и вернуть жильё себе. По суду они должны будут вернуть покупателю полученные деньги, но ждать этого можно очень долго, а взносы и проценты по ипотеке всё равно придётся платить каждый месяц.

Чтобы выбрать квартиру, которая не доставит хлопот после оформления ипотеки, и за которую не придётся переплачивать лишние проценты, необходима помощь специалиста, поэтому вы можете получить онлайн-консультацию на нашем сайте.

Вторичное жильё может вызвать сложности и при оценке. Достоверно установить ликвидную стоимость такой недвижимости невозможно, она в любом случае будет только приблизительной. Поэтому банки стремятся выдать ипотеку на приобретение вторичного жилья ниже той, что была заявлена в оценке. Разницу между банковским кредитом и фактической стоимостью квартиры придётся восполнять покупателю.

Документы

Для получения положительного решения о предоставлении ипотеки заёмщику будет необходимо собрать пакет определённых документов.

Общие сведения

• копия паспорта;
• копия о временной регистрации;
• копия договора найма жилого помещения;
• выписка из домовой книги;
• выписка из финансово-лицевого счёта;
• документы об образовании;
• пенсионное удостоверение и свидетельство пенсионного страхования;
• копии паспортов всех граждан, которые будут прописаны в новой квартире.

Некоторые из перечисленных документов необходимы только при их наличии. Например, свидетельство о временной регистрации не будет у гражданина, который имеет постоянную прописку. Это относится и к договору найма жилья.

Семейное положение

• свидетельство о браке/разводе;
• свидетельства о рождении.

Состояние здоровья

• военный билет для военнообязанных;
• водительское удостоверение при наличии.

Занятость и доходы

• трудовая книжка;
• трудовые договоры, контракты;
• свидетельство индивидуального предпринимателя или предпринимателя без образования юридического лица;
• справка 2-НДФЛ или форме банка;
• при наличии иных форм получения средств (ренты, дивиденды, проценты по вкладам, доходы с акций и т. д.) – документы, подтверждающие наличие такого дохода;
• имеющиеся кредитные договора, в т. ч. и уже погашенные;
• исполнительные листы (алименты, решения суда).

Положительные и отрицательные стороны

Как и у любого другого кредита у ипотеки есть как преимущества, так и недостатки.

Положительные стороны:

• возможность приобрести квартиру немедленно и проживать в ней всё время, пока производится погашение долга;
• длительный срок кредитования;
• более низкий процент по ставке по сравнению с прочими видами кредитов;
• возможность вернуть налоговые выплаты.

Недостатки:

• большая сумма переплаты. Несмотря на невысокий процент по ипотеке, учитывая, что погашать долг придётся очень долго, итоговая сумма переплаты может оказаться значительной;
• длительный срок кредитования (как положительная, так и отрицательная стороны ипотеки);
• в случае невозможности погасить кредит банк вправе забрать квартиру для реализации, выселив всех проживающих в ней жильцов. Все ранее произведённые платежи не возвращаются и пропадают.

Прежде чем брать ипотеку необходимо хорошо оценить свои возможности, в чем вам сможет помочь онлайн-консультант нашего сайта.