Задумав осуществить сделку с недвижимостью, необходимо изучить такое понятие как «обременение». Это своеобразные ограничения, которые накладываются на возможность распоряжения объектом. Продать квартиру с обременением возможно, но такой сделке необходимо уделить повышенное внимание и применить дополнительные действия. Законными ограничениями могут быть: арест, рента, ипотека либо аренда.
Недвижимость, обремененная арендой
Этот вид ограничения возникает на основании наличия договора найма квартиры, которая передана за определенную плату во временное пользование.
Договор, который заключается на срок более 12 месяцев, должен быть оформлен в письменном виде и зарегистрирован госорганами. Лицо, арендовавшее помещение имеет право использовать его до истечения срока, отраженного в договоре.
Можно ли продать квартиру, обремененную арендой?
Если вы приняли решение продать квартиру, обремененную арендой, лучше всего предварительно расторгнуть существующий договор. Если же это сделать не удалось, скорее всего, потребуется обратиться в суд.
Если в нем отражается право арендатора досрочно расторгнуть договор – проблем не будет. В ином случае договор аренды можно расторгнуть если:
- Арендатор существенно нарушает условия договора.
- Квартиросъемщик ухудшает состояние имущества.
- Неоднократно нарушает сроки оплаты аренды.
- Арендатор в указанные или разумные сроки не производит капитальный ремонт, если это указано в договоре аренды.
Договор купли—продажи
Договор о продажи недвижимости, обремененной арендой, от обычного договора купли-продажи отличается наличием дополнительного пункта с указанием данного нюанса.
Приобретая имущество, находящееся в аренде, новый владелец обязан исполнять условия соглашения. Квартиросъёмщик имеет право в течение указанного в договоре срока аренды пользоваться арендованной площадью.
Необходимые документы
При совершении сделки купли-продажи обремененной арендой недвижимости потребуется стандартный пакет документов:
- паспорта продавца объекта и покупателя в оригинале, а также копии всех несущих информацию страниц;
- документы, подтверждающие наличие права на недвижимость;
- технический паспорт на продаваемый объект. При покупке квартиры необходимым условием является получение тех паспорта не более чем за пять лет до совершения сделки купли-продажи. В ином случае понадобится заказать новые документы;
- договор купли-продажи необходимо составлять в трех экземплярах. Два – участникам сделки, третий экземпляр остается в регистрационной палате;
- подтверждение оплаты госпошлины;
- выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах;
- согласие всех совладельцев.
Оформление смены арендодателей
Законодательно установлены требования, касающиеся обязанностей арендодателя и квартиросъемщика при смене владельца недвижимости. Одно из них — оповещение о смене владельца квартиры, которое обязательно оформляется письменно и отправляется с условием уведомления о получении.
Письмо должно быть передано арендатору после совершения сделки купли-продажи и смене владельца имущества. В нем необходимо указать:
- информацию о новом собственнике недвижимости и его контактные данные;
- реквизиты, необходимые для перевода арендных платежей или уведомление об измененном способе оплаты (в случае, если расчет производился в виде продукции либо в наличном эквиваленте).
При получении письма, наниматель должен предпринять определенные шаги к заключению нового договора или дополнительного соглашения. При этом изменению подлежат только данные арендодателя. Противопоказано принудительное увеличение арендной платы или изменение сроков договора, то есть все условия остаются прежними. Так, как договор аренды недвижимости, заключаемый на срок более 365 дней, обязательно должен быть зарегистрирован в госорганах — дополнительные соглашения также отражаются ЕГРП.
Как расторгнуть договор аренды?
При продаже квартиры, обремененной арендой, могут возникнуть определенные сложности. Поэтому целесообразно будет предварительно расторгнуть существующее соглашение. В случае, если арендатор не соглашается на досрочное прекращение арендных отношений, расторгнуть договор можно только в тех случаях, которые предусмотрены законом или самим договором, а именно:
- Нарушение оговоренных условий одной из сторон (например — арендодатель препятствует использованию имущества).
- Существенное изменение обстоятельств, которые были исходными для арендатора при заключении сделки (возможно только в судебном порядке).
- Отказ арендатора в одностороннем порядке.
Ограничения прав собственника
Подытожив вышеизложенное можно сделать вывод, что решив приобрести недвижимость, следует уточнить: нет ли обременения (в данном случае – арендой). И если таковое существует — надо быть готовым, что арендатор будет пользоваться имуществом в течение всего периода, который предварительно был указан в договоре.
