Взыскание неустойки по договору долевого участия

Очень часто люди, вложившие свои средства в строительство по договору долевого участия, сталкиваются с существенной задержкой сдачи домов в эксплуатацию, которая может составлять несколько месяцев, а то и лет.

К сожалению, бывает и так, что строение и вовсе не сдается для проживания. В таких случаях закон определяет право дольщика взыскать с застройщика неустойку. Каков же порядок взыскания компенсации за просроченное время и как правильно рассчитать ее сумму?

Правовая основа возникновения неустойки

Прежде всего, правоотношения между участниками ДДУ регулируются ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», выпущенным 30 декабря 2014 года. Конкретизация прав и обязанностей сторон договора относительно сдачи дома в эксплуатацию проводится в ст. 6 вышеуказанного закона:

1. В части первой статьи определяется обязанность застройщика передать дольщику объект строительства не позднее срока, отмеченного в ДДУ, при этом дата сдачи является единой для всех участников, вложившихся в возведение конкретного многоквартирного дома.
2. В части второй статьи предусматривается обязанность застройщика уплатить неустойку каждому дольщику в случае просрочки сдачи объекта в их пользование.

Порядок взыскания неустойки

Когда застройщик нарушает сроки передачи жилого дома в пользование участников долевого строительства, он обязан выплачивать неустойку за просроченные дни, но только при условии, что он заранее не согласовал с дольщиками изменение договорных сроков.

Ответственность строительной компании начинается со дня, следующего за датой, указанной в ДДУ для передачи объекта в эксплуатацию. Сумма компенсации за просроченные по договору дни может быть взыскана двумя способами:

• в досудебном порядке;
• путем судебного разбирательства.

Зато иногда она помогает избежать судебных разбирательств, которые отбирают множество сил и времени.

Если у вас возникили вопросы по поводу порядка взыскания неустойки по договору долевого участия, можете задать их юристам нашего информационного портала.

Досудебный

Порядок досудебного урегулирования споров по поводу нарушения застройщиком сроков сдачи и выплаты за просроченные дни неустойки заключается в совершении следующей последовательности действий:

1. Разработка дольщиками письменного предложения к строительной компании о добровольной выплате сложившейся суммы неустойки.
2. Претензия должна обязательно содержать ссылки на нормативные акты (ФЗ-214, ГК РФ) и соответствующие пункты договора вместе с выдержками из их содержания. Документ оформляется в двух экземплярах, один из которых остается у дольщика, а второй передается застройщику.
3. Расчет самой суммы неустойки. При его проведении важно учесть не только законный порядок вычислений, но и то, что ДДУ может предусматривать отдельные штрафные санкции за задержку передачи жилья. Кроме того, пострадавшая сторона вправе добавить в претензию пункт, касающийся расходов, понесенных ею в связи с несвоевременным получением собственной квартиры: за аренду временного жилья и т. п.
4. Сбор пострадавшей стороной необходимого перечня документов и подача их совместно с претензией в строительную компанию. В документальный список входят копии:

• паспорта пострадавшего гражданина;
• договора долевого участия;
• платежных документов, отражающих факт оплаты долевых взносов.

Предъявить письменное предложение застройщику можно двумя путями:

1. Вручить документы лично, передав их секретарю компании. Кадровый работник должен зарегистрировать претензию в журнале входящей корреспонденции и сделать отметку об этом на экземпляре дольщика.
2. Отправить претензионный пакет по почте. Документы должны быть отправлены ценным письмом и иметь опись вложения, а также обязательно сопровождаться уведомлением о вручении.

Поэтому, если дольщик сомневается в своих правовых познаниях, то лучше не пожалеть средств и обратиться за оформлением письменного предложения к профессиональному юристу.

Если у вас остались вопросы по поводу взыскания неустойки по договору долевого участия, задайте их юристам нашей онлайн-консультации.

Судебный

Если застройщик не реагирует на требования претензии и отказывается выплачивать неустойку, потерпевшему дольщику следует подавать исковое заявление в суд. Содержание иска должно отражать то же прошение, что и в добровольном предложении, но может дополняться пунктом о выплате морального вреда. Согласно ст. 131 ГК РФ в судебное заявление должны быть внесены следующие обязательные сведения:

• название судебной инстанции, которое будет рассматривать иск;
• личные и регистрационные данные истца или его представителя;
• наименование компании ответчика и ее месторасположение;
• отметка о праве истца, которое нарушено ответчиком;
• требования, предъявляемые к ответчику, и обстоятельства, повлекшие их выдвижение;
• сумма цены иска и ее расчет;
• прилагаемый перечень документов.

К исковому заявлению подкрепляется тот же перечень документов, что и к досудебной претензии, но, как правило, его стоит дополнить:

1. Бланком добровольного предложения.
2. Почтовым уведомлением и описью.
3. Письменным ответом застройщика (если имеется).
4. Квитанцией об оплате госпошлины.

НК РФ не обязывает истца по таким делам уплачивать обязательный сбор в бюджет государства за исключением случаев, когда цена иска превышает 1 млн рублей. Тогда его максимальная сумма может достигать не более 60 тыс. рублей.

Подготовленный иск с подобранным пакетом документов подается в суд. Гражданские дела по взысканию неустойки за нарушение сроков ДДУ могут рассматриваться:

• по адресу регистрации компании застройщика;
• по адресу постоянной или временной регистрации истца;
• по адресу заключения отношений между дольщиком и застройщиком;
• по адресу нахождения спорного объекта недвижимости;
• мировым судьей, если размер неустойки превышает 50 тыс. рублей.

После того как судебное решение вступит в законную силу, истцу необходимо забрать исполнительный лист, с которым надо обратиться в ФССП для открытия исполнительного производства или непосредственно в банк, где у виновного лица открыт расчетный счет.

Если вы хотите задать вопросы по поводу судебного взыскания неустойки по договору долевого участия, можете обратиться к юристам нашего информационного портала.

Расчет суммы неустойки

Установление неустойки и порядок расчета ее суммы рассматривается во второй части ст. 6 ФЗ-224. Согласно ей расчет суммы пени, полагаемой к взысканию с застройщика, определяется на базе значений следующих показателей:

1. Стоимости договора.
2. Ставки рефинансирования ЦБ РФ на договорную дату сдачи объекта.
3. Количества просроченных дней.

Если стоимость договора является определяемой категорией, берущейся из документа, то количество дней непосредственно высчитывается по календарю.

В свое время ставка рефинансирования является непостоянным показателем. Так с 14.09.2012 по 31.12.2015 она составляла 8,25%, с 01.01.2016 по 13.06.2016 – 11%, а уже с 14 июня – 10,5%.

Формула расчета

Формула расчета сумм неустойки по просроченным договорам долевого участия имеет следующий вид:

В случаях, когда пострадавшая сторона является физическим лицом, деление проводят не на 300, а на 150.

По всем вопросам расчёта неустойки по договору долевого участия можете проконсультироваться с юристами нашего информационного портала.

Судебная практика

Судебная практика свидетельствует о большом количестве дел, касающихся вопроса выплаты застройщиком неустойки за невыполнение временных обязательств. Причем по большинству из них решение выносится в пользу пострадавшего дольщика. Но при всей своей положительности довольно часто решения принимаются с условием уменьшения заявленной суммы компенсации, иногда до 50%.

Намного хуже решаются дела относительно вопроса морального вреда. Мало того, что его нанесение достаточно сложно доказать, так еще и суммы, которые присуждаются к выплате, являются настолько ничтожными, что, казалось бы, что не стоило их и требовать.

Взыскать суммы компенсации можно двумя способами:

• решив вопрос мирно при помощи претензии;
• обратившись в суд.

Но современная практика показывает, что строительные компании довольно редко соглашаются выплачивать неустойку добровольно. Кроме того, в связи с тем, что на кону стоят огромные суммы, застройщики и в суде пытаются до конца отстаивать свою невиновность. Поэтому, если дольщик желает выиграть иск и получить причитающуюся ему сумму неустойки, а иногда и морального вреда, то ему также стоит обратиться за услугами опытных юристов.