Купля-продажа земельного участка

В составе собственности граждан РФ может находиться как движимое, так и недвижимое имущество, включая свободные и находящиеся под строениями земельные участки. Сделка купли-продажи земли относится к специфическим правовым операциям на рынке недвижимости. Поэтому еще до ее осуществления лучше заранее ознакомиться с особенностями и нюансами всех этапов процедуры.

Купля-продажа земельного участка

Купля продажа земельного участка относится к категории сделок с повышенным риском, так как она сопряжена с существенными затратами на выделение его границ, которые приходится понести продавцу. Сделка с покупкой или продажей земли всегда проходит в три этапа:

1. Заключается унифицированный договор купли-продажи.
2. Формируется полный список документации, необходимый для передачи права собственности.
3. Обе стороны договорных отношений заявляют в Росреестр о проведенной сделки, по результатам обращения и регистрации в ведомстве выдается соответствующее свидетельство.

Анализ правоустанавливающих документов

Сделку купли-продажи земли осуществляют на основе соответствующего договора, который не нуждается в регистрации в государственном реестре. При необходимости участники могут заключить предварительный договор, который усилит гарантийные позиции обеих сторон. Тем не менее потенциальным начальным этапом процедуры продажи земли должен стать анализ правоустанавливающих документов, которые должны быть показаны покупателю в оригинальном виде. В составе обязательной документации должны быть:

• Документы кадастрового характера. В частности, в пакете документов с кадастровой палаты должен присутствовать план межевания территории, где отражены фактические границы участка и благодаря которому можно исключить споры с соседями.
• Документы, на основании которых право собственности перейдет к продавцу, такие как дарственная, купчая или свидетельство о наследовании. В последнем случае необходимо, чтобы документ был выдан нотариусом в законном порядке, и другие наследники уже не могли претендовать на землю.
• Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие у участка каких-либо обременений, включая нахождение его под арестом.
• При нахождении земли в долевой собственности в наличии должны быть письменные согласия совладельцев участка на осуществление сделки.

Уточнить список необходимой для покупки земли документации, а также варианты проверки подлинности указанной в них информации можно обратившись за онлайн-консультацией к нашим юристам.

Предварительный договор

Предварительный договор на покупку земельного участка заключают с целью обеспечения гарантии положительного завершения сделки. Ведь, как правило, в момент осмотра объекта недвижимости, между будущими участниками операции продажи возникает только устная договоренность на ее совершение, и когда потенциальный покупатель сталкивается более с заманчивым предложением, то от прошлых вариантов он отказывается. Причем эта ситуация является законной, так как между сторонами фактически не возникало никаких правовых связей.

Чтобы обязать физических лиц к выполнению оговоренных условий, рекомендовано заключать предварительный договор, который должен отражать следующие пункты:

• пометка о ближайшем совершении сделки купли-продажи;
• все технические характеристики, касающиеся конкретного объекта недвижимости, включая размер доли земельного участка при долевой собственности;
• сроки исполнения основных обязательств сделки и штрафные санкции за их нарушение;
• стоимость приобретаемого участка земли и возможность ее изменения к моменту совершения основной сделки.

Предварительный договор заключается в произвольной форме в двух экземплярах, каждый из которых подписывается обоими участниками отношений. Подобный документ не требует государственной регистрации, а значит не влечет за собой никаких финансовых затрат.

Договор купли-продажи

После изучения правоустанавливающих документов, касающихся продаваемого земельного участка, и не выявления никаких отклонений, участники правоотношений могут приступать к заключению договора купли-продажи, в котором обязательно должны быть отражены следующие пункты:

• данные паспорта собственника земли и ее покупателя;
• полный адрес местоположения земельного участка (его нужно подтвердить приложенной кадастровой выпиской);
• согласованную стоимость участка в цифровом и прописном значении;
• существуют ли обременения, касающиеся земли, и какие;
• четко определенный период или дата фактической передачи участка от продавца к покупателю;
• иные желаемые права и обязанности сторон, не противоречащие действующему законодательству.

Оба экземпляра договора в обязательном порядке заверяются нотариусом и регистрируются в ведомстве земельного контроля. По вопросам оформления подобного договора и его регистрации можно обратиться через онлайн-консультацию к нашим юристам.

Какие документы понадобятся?

Для совершения сделки купли-продажи земли в наличии у ее продавца должны иметься следующие документы:

1. 3 экземпляра действующего кадастрового паспорта.
2. Бланк официальной справки о фактической кадастровой стоимости земли, полученной в Росреестре на момент совершения сделки.
3. Согласие второго супруга на продажу, если продавец находится в брачных отношениях.
4. Государственное свидетельство на собственность.
5. Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по земельному налогу.
6. Оплаченный бланк квитанции регистрационного сбора.
7. При наличии строений — справка из БТИ о принадлежности их к конкретному участку.
8. При наличии задолженностей за участком — документ от залогодержателя.
9. Нотариальная доверенность при оформлении сделки третьими лицами.

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться и иные документы. При нахождении участка в долевой собственности необходимы письменные согласия совладельцев. Если собственником выступает несовершеннолетнее лицо, в обязательном порядке предоставляется разрешение от органов опеки.

Государственная регистрация

Сделка купли-продажи земли подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре. Для этого оба участника договорных отношений обращаются в местное отделение Росреестра с соответствующим заявлением установленного образца. К нему прилагается весь положенный список документов, включая договор купли-продажи.

При отсутствии оснований для приостановления процедуры, она длится не более 10 дней. Получение свидетельства означает, что запись о новом владельце земли занесена в ЕГРП. После этого новый собственник должен заказать кадастровый паспорт на свое имя.

Нюансы, которые следует знать

При осуществлении сделки купли-продажи земельного участка важно помнить о том, что она отличается от операций с недвижимостью рядом нюансов:

• кроме права собственности в отношении земли, существуют права бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения;
• данные должны быть идентичны во всех трех документах: свидетельстве, межевом и кадастровом плане;
• при наличии на участке строений-важно по отдельности проверять правоустанавливающие документы в связи с тем, что владельцев может быть несколько.

Кроме того, покупателю стоит учесть, что за ним остается право расторжения договора, если:

• его не оповестили об обременении;
• использование соседних участков влияет на продаваемый объект;
• его не оповестили о качестве земли, что влияет на результаты ее дальнейшего применения;
• ему предоставили ложные сведения, касающиеся разрешения на участке строительства.

При возникновении спорных вопросов, касающихся купли-продажи земельных участков, пользователь может обратиться за онлайн-консультацией к нашим юристам. Главное-всегда помнить, что без государственной регистрации сделки договор купли-продажи является недействительным. Сама же регистрация состоится только при условии получения сведений об оплате государственной пошлины, которая в соответствии со ст. 333 НК РФ может равняться 350 или 2000 рублей. Кроме того, продавец земельного участка должен помнить, что в зависимости от срока владения участком, в случаях, оговоренных в ст. 217 НК РФ, после продажи ему придется оплатить НДФЛ.