Понедельник, 11 декабря 2017   Подписка на обновления  Письмо редактору
21:53, 10 октября 2016

Обременение земельного участка


При выборе подходящего земельного участка специалисты рекомендуют не спешить подписывать договор купли-продажи. Встречаются ситуации, когда земля обременена в отношении эксплуатации. Поэтому лучше заранее проверять участок на наличие различных ограничений. Для этого необходимо обладать информацией о видах обременения земли, о том, как их можно снять и о порядке купли-продажи такого участка.

Понятие обременения

1-obremenenie-uchastkaОбременение земельного участка представляет собой формы ограничения собственника, касающиеся его права пользования и распоряжения землей. Оно может выступать в виде действующей сделки:

  • по применению участка в виде залогового имущества;
  • по применению участка в виде объекта платного или безвозмездного договора с третьими лицами;
  • наложенного ареста на участок, вследствие образования непокрытых обязательств;
  • правового ограничения, отражающего запрет на использование участка третьими лицами.
Обременения на землю накладываются на основании законодательных положений, судебных решений и официальных договоров с третьими лицами.

Виды обременений земельного участка

Любые отношения, объектом в которых выступает земля, регулируются Земельным Кодексом РФ. Характеристика земельных обременений и особенности их наступления рассматриваются в ст. 11.8 кодекса. Согласно которой ограничения на землю могут быть представлены:

  1. Арендой.
  2. Сервитутом.
  3. Ипотекой.
  4. Концессией.
  5. Арестом.
  6. Доверительным управлением.

Аренда

Отношения аренды могут иметь под собой платную и безвозмездную почву, но всегда регистрируются соответствующим договором. Предметом документа выступает передача собственником права иному лицу использовать его участок в соответствии с оговоренными целями. Такие договорные отношения характеризуются временным характером и зависят от вида аренды:

  • краткосрочная, когда земля передается во временное владение на срок менее одного года. Такие отношения не подлежат государственной регистрации, но при этом, если заключены документально, то считаются законными. Правда проверить их наличие достаточно сложно;
  • долгосрочная, когда земля передана для временного владения более чем на один календарный год. Такие отношения подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
Фактически в случае с арендой срок обременения напрямую зависит от срока действия договора и отсутствия в нем пункта об автоматической пролонгации.

Любые вопросы по теме можно обсудить с онлайн-консультантом нашего сайта.

Сервитут

2-obremenenie-servitutСервитутом называют право платной или безвозмездной эксплуатации чужой земли в ограниченных целях. Его применяют в случае:

  1. Необходимости постоянного перемещения или передвижения через чужой участок.
  2. Прокладывания и обслуживания коммуникационных линий (электричество, водопровод, канализация и т. п.).
  3. Наступления иных обстоятельств, когда необходима защита собственности сервитутом.

Различают два вида сервитута:

  • частный, по которому удовлетворяются интересы физического лица ограниченно пользоваться соседским участком. Может быть определен добровольным соглашением или судебным решением;
  • публичный, который носит государственное значение на региональном или федеральном уровне.

Применение сервитута характеризуется рядом важных особенностей:

  1. Не ограничивает владельца в праве эксплуатировать свой участок.
  2. Любой вид подлежит обязательной государственной регистрации.
  3. Считается наложенным с момента отметки в реестре недвижимости.

Ипотека

Ипотека является довольно распространенным видом обременения имущества граждан, в том числе и земельных участков. Если земля является залогом по кредитному договору, то она является временным владением банка, который вправе его забрать в случае невозвращения долга. При этом залогом может выступать не только собственный, но и чужой участок, предложенный в законном порядке заёмщиком.

В целом ипотека с участием земли проводится по тем же правилам, что и с другим недвижимым имуществом, но при этом имеет ряд особенностей:

  • предметом кредитного договора может стать не только право собственности, но и право долгосрочной аренды с условием получения согласия арендодателя;
  • ипотечным залогом не могут стать земли, являющиеся государственной собственностью, за исключением случаев, когда целевой участок оформляется под строительство жилого дома;
  • площадь ипотечного участка должна превышать минимальную норму, определенную законодательством в отношении конкретного вида земли.

Концессия

Концессия — не часто встречающийся вид земельных ограничений, так как более популярна в отношениях с различными строениями, тем не менее бывают случаи и такого договора. Процедура концессионных отношений заключается в следующих положениях:

  1. В передаче владельцем (арендатором) права эксплуатации участка концессионеру.
  2. В установлении за это конкретной оплаты.
  3. В определении времени передачи.
  4. В конкретизации целевого использования земли.

Ярким примером такого ограничения является концессия на добычу ископаемых или для возведения строений.

Юрист-консультант нашего сайта сможет ответить на все возникшие у вас вопросы.

Арест

3-arest-uchastkaАрест на земельный участок накладывается только на основании решения суда. Такой вид обременения может наступить, если собственник земли является должником по оплате:

  • кредитов и займов;
  • коммунальных платежей;
  • алиментов;
  • налогов;
  • иных платежей, обязательство выплаты которых закреплено документально в виде договорных отношений.

Арест выступает единственным видом земельного обременения, когда владелец участка не сможет совершить с ним никаких регистрационных и финансовых сделок.
Остальные ограничения дают ему право продавать или дарить землю, причем покупатель берет ее с действующим обременением.

Например, если участок земли является арестованным, то его хозяин не сможет совершить с ним такие действия, как:

  1. Продажа.
  2. Дарение.
  3. Наследование.
  4. Разделение на части.
  5. Соединение со смежными участками, даже если они принадлежат тому же владельцу.

В исключительных случаях, когда ФНС подозревает, что должник по налогам может скрыться или реализовать участок, прокуратура может предоставить ей право его «заморозить».

Доверительное управление

В случаях, когда владелец земельного участка нуждается в помощи по управлению и контролю за ним, он может привлечь с этой целью управляющего. Такая процедура на юридическом языке называется доверительным управлением. Лицо, принятое в качестве управляющего, получает право представлять интересы хозяина во всех процессах, связанных с вверенным ему участком земли.

Такая форма отношений должна быть в обязательном порядке закреплена документально и зарегистрирована в уполномоченных органах.

Если договорные отношения будут оформлены не по закону, то согласно ст. 30 ФЗ № 122 будут признаны недействительными.

Если нет уверенности в чем-либо, лучше всего обратиться за консультацией к юристу.

Как узнать, с обременением ли участок?

Одним из этапов покупки земельного участка можно считать проверку чистоты сделки, в которую входит получение информации о наличии на нем обременений. Получить такие сведения можно одним из следующих способов:

  • просмотреть оригинал свидетельства на землю, в котором по закону, должны отражаться все операции в отношении ограничений на право собственности;
  • обратиться в местное подразделение Росреестра с заявлением на получение выписки из ЕГРП. За ее оформление придется оплатить госпошлину в размере 200 рублей. Документ готовится в течение пяти дней. Заказать выписку можно через интернет, а в последующем она пригодится для сделки;
  • обратиться к нотариусу за услугами проверки подлинности данных собственника земли. Оплатив определенный тариф потенциальный покупатель получит на руки соответствующую выписку.

Купля-продажа участка с обременением

4-prodazha-s-obremeneniemСамым часто встречающимся видом обременения имущества, в том числе и земли, является арест. Но сделка купли-продажи в таком случае бессмысленна, ее не станут регистрировать. Но, даже если какими-то путями попробовать реализовать арестованный участок, такую операцию признают недействительной.

Если говорить об ипотеке, то в этом случае, земля выступает залоговым имуществом, поэтому продать ее без согласия кредитного учреждения не получиться. Фактически при продаже ипотечного участка, происходит передача не только права собственности, но и долговых обязательств. В этой ситуации важно, чтобы продавец, покупатель и банк согласовали способ погашения оставшейся суммы займа:

  1. Самостоятельное внесение всей суммы долга, после чего уже заключается договор на покупку земли.
  2. Заключение договора с банком об отчислении в его пользу части средств, полученных от реализации земли, размер которых соизмерим с оставшейся суммой долга.

В случае с арендой, покупателю земли нужно быть особо внимательным, так как сведения о ней не отражаются в регистрационных документах за исключением долгосрочных договоров. Лучше всего заранее попробовать уточнить информацию о сдаче земли во временное владение третьим лицам, досконально изучив документацию собственника и опросив соседей.

При таком виде ограничения сделка купли-продажи является законной. Обременение снимется автоматически после завершения срока действия арендных отношений. Покупатель может попробовать досрочно расторгнуть договор с нанимателем посредством переговоров.

Также законна сделка купли-продажи участка земли в случаях, когда он обременен концессией или сервитутом. Важно знать, что оба ограничения перейдут к новому владельцу участка вместе с правом собственности:

  • при договоре концессии покупатель не сможет воспользоваться землей в полной мере до его завершения;
  • при сервитуте покупатель может владеть участком по своему усмотрению, но с учетом условий соглашения или судебного решения.

Консультация юриста позволит уберечь себя от ненужных трат.

Как снять обременение?

Порядок проведения процедуры снятия обременения с земли полностью зависит от его вида:

  1. Если имеет место аренда, то прежний или нынешний хозяин вправе расторгнуть договор досрочно. Лучше всего уговорить арендатора разойтись добровольно. Если же решать этот вопрос через суд, важно, чтобы в наличии были веские основания.
  2. Сервитут является обременением, которое не требует согласия сторон при отчуждении участка. Но, если его необходимо снять, при условии, что это вообще возможно сделать, то придется обратиться в суд или договориться мирно с инициатором ограничения. При краткосрочных сервитутах, их снятие происходит автоматически.
  3. Если обременением выступает ипотека, то, чтобы его снять, достаточно выплатить оставшуюся сумму долга перед банком.
  4. Арест же может быть снят только по решению суда, которое, как правило, выносится после решения вопроса, ставшего основанием наложения ограничения.

Собираясь совершить покупку земельного участка, важно помнить, что он может находиться под обременением. Закон позволяет осуществлять различные правовые операции с такой землей, исключением является только обременение в виде ареста.

Конечно, продавец земли обязан предупредить покупателя о наличии каких-либо ограничений на продаваемый участок, но может и скрыть подобную информацию. Чтобы в последующем избежать различных судебных споров и неприятных хлопот лучше проверить наличие на земле обременений заранее.

 


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2017 LawEstate.ru
Все права защищены