Как рассчитывается рыночная стоимость недвижимости?

Рано или поздно наступает такой момент, когда необходимо продать недвижимость. При этом рассчитать реальную рыночную стоимость жилья и не уйти в убыток. Для этой цели можно обратиться в компанию, которая даст оценку рыночной стоимости недвижимости.

Как и кем проводится оценка рыночной стоимости?

Оценка рыночной стоимости проводится высококвалифицированными специалистами, которые работают в агентстве недвижимости. Их задача заключается в том, чтобы недвижимость имела реальную оценку по всем критериям.

Рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов. Многие считают, что для определения рыночной стоимости недвижимости необходимо исходить из справок БТИ. Но это не совсем так. Рынок недвижимости напрямую зависит от экономического положения в стране.

К специалистам по недвижимости обращаются в следующих случаях:

1. Когда объект недвижимости взят в ипотеку.
2. Если собственники желают определиться со стоимостью недвижимости, к примеру, перед предстоящей сделкой купли-продажи.
3. Если нужно получить кредит.
4. При реализации части в бизнесе, компании.

Этот список не является окончательным, так как причин обратиться к эксперту по оценке рыночной стоимости весьма немало.

Сбор, проверка и анализ информации

Для начала процедуры оценки рыночной стоимости необходимо предоставить документы:

• документ собственника недвижимости, который подтверждает что он является таковым;
• ИНН;
• если это дом: план участка, документ на право владения участком, информацию об инфраструктуре, постройках на участке;
• если недвижимостью является промышленный объект, то предоставить документы, где указано количество оборудования, дата запуска, номер оборудования;
• документ из бухгалтерии, где будет указан износ оборудования, его стоимость;
• справка ЕГРП.

Оценка объекта, который находится в процессе постройки:

1. Документ, где указано разрешение на строительство на данной территории.
2. Если стройка находится в спящем режиме, то есть приостановлена.
3. Документ о том, какой объект строится.
4. Справки о том, что объект будет потреблять газ, электричество, воду и в каком объеме.
5. Для физического лица — паспорт. Для юридического — регистрация.
6. Свидетельство о регистрации.
7. Справка ЕГРП.
8. Технический паспорт.

Затратный подход

Расчет рыночной стоимости может исходить из множество факторов. Затратный подход — это стоимость затраченных средств на определенный вид недвижимости.

Как вычислить затратный подход:

• вычислить стоимость участка. Стоимость включает в себя: наличие дорог, коммуникаций, близость города или центра;
• стоимость потраченных средств на объект: стоимость материалов, стоимость работы строителей, проведение коммуникаций и т.д;
• от выше перечисленного нужно отнять износ здания;
• сложить стоимость участка и стоимость объекта. Вычесть износ.

В итоге получаем затратный подход. 

Доходный подход

Доходный подход-это вычисление стоимости, если объект находится в эксплуатации, то есть в пользовании.

Как вычесть доходный подход:

1. Выписка дохода за год. Чистый доход и оплата коммунальных и других услуг.
2. Ставка капитализации.

Что такое ставка капитализации:

1. Компенсация за риск.
2. Годовой доход от объекта.
3. Исходя из года постройки недвижимости, высчитывается стоимость возврата капитала.

Если сложить все эти 3 компонента, то в итоге получается доходный подход.

Сравнительный подход

Проводить сравнительный подход должна компания, которая хорошо себя зарекомендовала на рынке недвижимости. Малоизвестные компании не имеют такого опыта, чтобы правильно рассчитать сравнительный подход.

Специфика сравнительного подхода:

• сравнение с аналогичной недвижимостью. Точная информация об аналогичном объекте. При отличительных нюансах, следует поменять аналог;
• параметры, которые могут существенно повлиять на стоимость;
• торг продавца покупателю. Стоимость недвижимости в этом случае уменьшается от 3-5%. В случае кризиса от 10-15%.

С этими данными, можно вычислить стоимость 1 кв м. Затем необходимо умножить на площадь объекта и вычесть стоимость рыночную. В итоге получаем сравнительный подход.

Итоговая стоимость зависит также от стоимости проделанной работы эксперта в сфере недвижимости.