Покупка залоговой квартиры

Рынок залогового имущества растет с каждым годом. Он затормаживается в годы экономического застоя и стабильности, а растёт в кризисные периоды. Проблема в том, что при развитии рынка ипотечного кредитования в кризис не все справляются со своими обязательствами. Покупка залогового имущества — это сделка, связанная с риском, но, в целом, она может быть весьма выгодной.

Что такое залоговая квартира?

Важно понимать, что квартира, приобретённая за средства банка, остаётся в залоге у него до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма по договору.

Чаще всего продажу производят для того чтобы рассчитаться с долгами перед банковской организацией. Именно поэтому покупателю не стоит рассчитывать на то, что недвижимость будет стоить копейки.

В связи с тем, что с течением времени постепенно снижаются риски для тех, кто приобретает жильё, спрос на него растет, а цены увеличиваются. Сэкономить на покупке можно, но не столь серьезно, как это кажется на первый взгляд.

Перед тем как приобрести такое имущество, необходимо знать, что:

• без разрешения банка осуществить покупку невозможно;
• необходимо выяснить, как будет погашена ипотека.

Случается так, что покупатель сам берёт ипотечный кредит для покупки залоговой квартиры. Этот вариант мы также обсудим.

Покупка залоговой квартиры у банка

Самым надежным вариантом считается приобретение такой квартиры с участием банка. Сделать это можно двумя способами:

1. Взяв кредит в той же организации.
2. Погасив старый кредит за свои же средства.

Второй вариант осложняется тем, что стоимость такой квартиры может быть достаточно высокой. Дело в том, что банк интересует сумма, которую задолжал гражданин, а залоговая недвижимость попадёт на продажу уже после суда и с огромными процентами по неустойке. Отсюда и высокая стоимость.

Покупатель погашает ипотеку

Подобные сделки по очень низкой цене проводятся крайне редко, поэтому не стоит рассчитывать на скидку. Последовательность действий в этом случае такова:

• покупатель закрывает кредит в банке, оформленный на прежнего владельца, переводя деньги в банковскую ячейку;
• банк документально закрывает кредит и оформляет в связи с этим справку;
• этот документ передается нотариусу, в нём заявляется, что задолженности по квартире нет;
• нотариус выводит недвижимость из реестра должников, обременение снимается;
• теперь заключается договор купли-продажи и осуществляется сделка.

В момент регистрации договора в Росреестре право собственности от одного владельца переходит к другому. Наш юрист-консультант ответит на все возникшие вопросы.

Покупатель сам берет ипотеку

Обращаясь в банки за ипотекой и изучая этот вопрос, некоторые граждане сталкивались с тем, что иногда им предлагают программы по выкупу уже заложенной жилплощади за счет нового займа. Для того чтобы осуществить сделку по покупке такого имущества, нужно обратиться в ту организацию, где заложена квартира.

Изучив покупателя на предмет возможности выплачивать ипотеку, банк может предложить некоторые послабления в виде:

1. Минимизации авансового платежа.
2. Уменьшения процентной ставки.
3. Быстроты оформления документов.

Если обе стороны всё устраивает, оформляется кредит.

Ещё один вариант — это покупка жилья у заёмщика.

Возможно, что банк не будет участвовать в сделке, но согласие он должен дать, поскольку квартира заложена и находится в его ведении. Такой вариант более рискованный, чем два предыдущих.

Где искать и как купить?

Залоговая недвижимость на рынке составляет примерно 10-15% от общего числа продающихся квартир и домов. Находят ее различными способами:

• через программы банков;
• через риелтерские компании;
• посредством публичных торгов и аукционов;
• на интернет-сайтах.

Согласно общей картине приобрести имущество можно двумя способами:

1. С согласия заёмщика (когда он только столкнулся со сложностями по погашению ипотечного займа).
2. Принудительно (после судебных разбирательств в течение долгого периода).

И вот здесь покупателя всегда интересует вопрос: выгодно ли проводить такую сделку?

Выгодна ли покупка залоговой квартиры?

Если посмотреть на ситуацию поверхностно, то можно заметить, что стоимость залогового имущества на рынке не очень занижена. Она порой соизмерима с ценами на квартиры без обременений.

Рассмотрим почему же так происходит:

• во-первых, даже если продавцу выгодно продать квартиру подешевле ввиду сокращения времени, то банк демпинговать не будет никогда. Все сделки при участии организаций тщательно проверяются;
• во-вторых, так как вся недвижимость, находящаяся в залоге, проходит проверку, вариант того, что спустя некоторое время на неё начнет претендовать третье лицо, исключено категорически;
• в третьих, рассчитывать на реальную скидку можно только в том случае, когда заёмщик, столкнувшийся с кризисом, уже получил на руки решение суда.

Риски

Всем известно, что сделки по покупке залогового имущества не безопасны. Среди самых распространенных выделим следующие:

1. Нельзя заключать сделку, если в квартире прописаны несовершеннолетние.
2. Не стоит покупать квартиру у банка без согласия заёмщика, а у заёмщика — без согласия банка.
3. Нельзя вносить авансовые платежи даже в рамках договора задатка, исключение — прямой договор с банком и выделение под средства специальной ячейки.

Опасаться стоит конфликтных ситуаций между заёмщиком и банком. Оспорить любое решение можно в суде. Когда все стороны согласны на продажу, не имеют претензий к стоимости, это является доказательством того, что покупатель завтра не будет страдать и тратить нервы на решение конфликта.

В целом, покупатель должен искать пути максимально обезопасить себя с точки зрения закона. При покупке любой недвижимости существуют риски. Даже если она не обременена чем-то. Если покупатель сомневается в своей компетенции, он всегда может обратиться к квалифицированному специалисту и попросить его проверить все детали. Для покупки квартир, находящихся в залоге, это крайне важно.