Перепланировка в новостройке

Закон разрешает собственникам квартир проводить в них различные перепланировки при условии, что они будут заранее согласованы с уполномоченными органами и службами. Капитальные переделки помещений возможны как во вторичном жилье, так и в новостройке, причем при втором варианте можно проводить изменения еще до сдачи дома в эксплуатацию, если получить разрешение на них от архитектора проекта. Главное, во всех случаях действовать в строгом соответствии с законом.

Согласование перепланировки в новостройке

Процесс согласования перепланировки в новостройке включает в себя следующие этапы:

1. Запрос в БТИ на изготовление технического паспорта.
2. Заказ проекта перепланировки.
3. Сбор остальной документации, необходимой для согласования.
4. Обращение в уполномоченные органы с заявлением о предоставлении разрешения на перепланировку жилья.
5. Получение документа о согласовании и непосредственное проведение переделок.
6. Обследование нового строения квартиры специалистом БТИ и оформление им соответствующего документа.
7. Предоставление документа о новом виде квартиры в уполномоченные органы и получение акта приемки.

Необходимые документы

Список документов, необходимый для получения согласования и на перепланировку может быть разным в каждом конкретном случае, так как напрямую зависит от норм регионального законодательства и вида работ, которые предполагается провести. Как правило, в обязательный перечень входят такие документы, как:

• установленная форма заявления;
• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие документы;
• действующий технический паспорт;
• экспликация квартиры;
• справка о зарегистрированных и фактически проживающих жильцах;
• письменное согласие на проведение переделочных работ всех законных владельцев квартиры;
• выписка с лицевых счетов собственников;
• проект, составленный специализированным учреждением.

При возникновении спорных вопросов, госорганы могут запросить дополнительные документы различного характера. Например, в случае возникновения подозрений о негативном воздействии перепланировки на состояния целого здания, от заявителя могут потребоваться письменные заключения квалифицированных в этой области экспертов.

Стоимость

Стоимость согласования перепланировки в основном складывается из сумм оплаты сопутствующих услуг специалистов и изготовления различной документации. Прежде всего, определяясь с размером затрат, необходимо учесть оплату таких обязательных процедур, как:

• вызов техника из БТИ — в среднем обойдется 500 рублей;
• изготовление проекта перепланировки, минимальная стоимость достигает 10 тыс. рублей.

Стоимость проекта складывается индивидуально в каждом конкретном случае и, прежде всего, зависит от сложности проводимых работ. Помимо расходов на проектирование также придется оплачивать тарифы за изготовление справок и копий в различных инстанциях. При желании для проведения согласования можно обратиться за услугами специализированных компаний, за услуги которых также придется заплатить.

Перепланировка до получения собственности

Перепланировка квартиры в новостройке до момента получения права собственности на нее возможна только в случае, если для работ, которые предполагается провести, не требуется специального разрешения. Чтобы согласовать проведение таких изменений, необходимо осуществить следующую последовательность действий:

1. В случае отсутствия оформить технический план жилого помещения.
2. Обратиться в специальное учреждение по изготовлению проекта предполагаемых изменений.
3. Согласовать перестройки с застройщиком и жилищной инспекцией.
4. Провести перепланировку и получить в уполномоченных органах акт о ее завершении.
5. Пригласить специалиста из БТИ для проведения осмотра проделанных изменений и оформления нового технического плана квартиры.

Поэтому их заменяют другие значимые бумаги:

При долевом строительстве:

• договор долевого участия;
• если имела место уступка прав, то копия соответствующего договора;
• копия акта приема-передачи объекта недвижимости;
• справка о выполнении финансовых обязательств по договору с застройщиком;
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

При муниципальном строительстве:

• копия приказа муниципалитета о возведении конкретного дома;
• копия акта приема дома, подписанная и утвержденная всеми уполномоченными лицами;
• документ о присвоении объекту строительного адреса и об идентичности его с почтовым адресом;
• документы, фиксирующие передачу квартиры.

Перепланировка в квартире свободной планировки

Довольно часто квартиры в новостройках сдаются в формате свободной планировки. Это означает, что в помещении полностью отсутствуют внутренние стены или они возведены высотой в один-два кирпича (блока).

Узаконить различные перестройки в таком жилом помещении очень сложно, а бывает и что совсем невозможно. Дело в том, что фактически понятия свободной планировки не существует.

Перед началом возведения жилых домов в обязательном законном порядке проводиться экспертиза их проектной документации, в которой должны быть отмечены стеновые разделения комнат и все специальные помещения в каждой квартире.

В последующем при строительстве застройщик просто не возводит перекрытия, подразумевая, что это выгодно, а жильцы все равно захотят переделать квартиру по-своему. Но, перед сдачей объекта в эксплуатацию, специалисты уполномоченных органов должны провести его техническую инвентаризацию. При проведении обмеров для формирования поквартирных планов, техники БТИ ориентируются на первичную проектную документацию, а потому в случае со свободной планировкой, они составляют один из двух вариантов поэтажных планов:

1. Когда на схеме потенциальные перегородки отражаются пунктирными линиями. Это подтверждает наличие санузла, коридора, жилых комнат и иных помещений.
2. Когда на схеме отделяется только зона кухни и санузла, а все остальные помещения признаются единой жилой комнатой.

В дальнейшем при совершении различных операций с такими квартирами, уполномоченные органы отталкиваются именно от поэтажного плана БТИ. Поэтому, когда технической схемой признается наличие всех помещений, то согласование переделок проходит в обычном порядке, как и в ситуации с перепланировкой в новостройке.

Для этого потребуется предоставление первоначального архитектурно-строительного плана квартиры, а, возможно, придется заказывать и проект ее зонирования в БТИ.

Согласование перепланировки является обязательным этапом ее проведения, по результатам которого подтверждается, что все производимые действия соответствуют правилам и не приведут к повреждению целостности построенных конструкций. Чтобы в последующем не пришлось бегать по судебным инстанциям и переплачивать средства за помощь квалифицированных юристов, доказывая законность проведенной перепланировки, лучше провести ее согласование заранее. Кроме того, на получение резолюции на проведение кардинальных изменений строения квартиры уйдет значительно меньше времени, чем на подтверждение правомерности своих действий.