Перепланировка квартиры

Оптимизация пространства жилого помещения включает в себя несколько задач, решение которых нуждается не только в реализации желаний, но и соблюдения правил строительства и законодательства. Перепланировка квартиры предполагает геометрическое изменение базовых размеров комнат и часто их назначение.

Что считается перепланировкой?

Под этим термином понимают мероприятие, которое предусмотрено жилищным кодексом. Если при стандартном ремонте согласовывать свои действия ни с кем не нужно, то перепланировка предполагает документ, подтвержденный соответствующими органами, разрешающий операции по изменению плана квартиры. Подготовить его необходимо до начала работ. В противном случае владельца жилья могут ждать серьезные последствия, вплоть до выселения. Что, согласно законодательству, считается перепланировкой:

1. Изменение геометрических размеров помещений и перенос газовых, нагревательных, сантехнических устройств.
2. Остекление балконов, лоджий. При этом может поменяться статус площади. Она будет считаться отапливаемой. Жилая квадратура станет больше. Коммунальные платежи увеличатся, если в плане квартиры балкон не был внесен в общий реестр.
3. Перенос, изменение расположения и размеров проемов дверей и окон.

Задумывая переделку жилья разумно обратиться к специалисту. Рядовой владелец квартиры обычно не подозревает о нюансах предстоящей работы. Приведенная ниже информация будет полезной в реализации собственного проекта и позволит избежать грубых ошибок.

Какие изменения делать нельзя?

Законодательство крайне жестко регламентирует все мероприятия по перестройке жилья. В этом есть резон, поскольку бесконтрольная перепланировка часто является причиной трагических инцидентов, поэтому желательно с пониманием отнестись к требованиям. Делается это в первую очередь из соображений безопасности. Чтобы впоследствии не раскошеливаться на штрафы и не приводить квартиры в исходное состояние стоит знать все имеющиеся запреты:

• нельзя вносить кардинальные изменения в несущие стены. Степень возможных изменений оговорена в законодательных актах. Но стоит знать, что получить разрешение на изменения фасадной стены практически нереально. Даже самые минимальные. Например, при замене окон, было решено расширить или заложить проем. Нужны очень веские причины и документальные подтверждения от нескольких организаций, которые отвечают за внешний вид здания. Нести ответственность они не будут и скорее всего все походы закончатся безрезультатно. При этом неважно, куда выходят окна, на улицу или во двор;
• нельзя за счет жилой площади увеличивать ванную или кухню;
• приборы центрального отопления должны находиться исключительно в пределах площади, ограниченной наружной несущей стеной. Балконы и лоджии автоматически не попадают под это разрешение. Стоит забыть про вынос туда батарей центрального отопления. Максимум, что может позволить себе собственник жилья, так это сделать некоторые виды теплого пола и установить источники подачи теплого воздуха (кондиционеры и конвекторы);
• запрещено жилые комнаты обустраивать под ванными и туалетами;
• соответственно нельзя самим делать ванные и туалеты над жилыми помещениями;
• жилая комната не может быть меньше 9 кв. м при ширине от 2, 25 м;
• входная дверь не может перекрывать выходы из квартир соседей в любом своем положении;
• нельзя присоединять к своей площади места общего пользования (пролеты, коридоры и прочее);
• ни одно из конструктивных изменений не должно перекрывать проходы и осложнять жизнь обитателей соседних квартир;
• при любой переделке жилая площадь, указанная в документах должна быть неизменна, то есть ни отделить, ни пристроить нежилую часть квартиры нельзя;
• недопустимо оставлять кухни без естественного освещения и делать в ней вход в туалет;
• нельзя изменять или препятствовать функционированию коммуникационных маршрутов, таких как подача воды, канализация, отопление, вентиляция и электричество.

Несмотря на жесткие требования, возможности кардинально поменять проект есть.

Опыт и налаженные контакты ускорят многие процедуры, связанные с оформлением документации. Существенным минусом данного варианта является его стоимость. Услуги авторитетной организации, берущей на себя все заботы по легализации перепланировки, стоят, как правило, немало.

Что не является перепланировкой?

Интерьер можно существенно изменить и без получения разрешительных документов. Владелец не нарушит ни одного правила, если:

1. Делается косметический ремонт.
2. Устанавливается или демонтируется встроенная мебель.
3. Меняются или убираются внутренние двери и окна.
4. Применяется любой материал отделки стен, полов и потолков и в процессе работы не подвергаются реконструкции или изменениям конструктивные элементы здания (кладка, плиты перекрытия и пр.).
5. Заменяются сантехнические приборы.
6. Устанавливаются дополнительные выводы розеток, выключателей и осветительной техники.

Часто возникает вопрос по поводу так называемых квартир-студий, то есть образования единого жилого пространства. Говоря строго юридическим языком, формулировка не корректна, такого термина пока в законодательстве нет. Так неужели нельзя оформить квартиру таким способом? Легко, и часто для этого нет необходимости бегать по организациям и согласовывать проект. Отсутствие межкомнатных окон и дверей не ставит подобные проекты вне закона. Главное не нарушать основные запреты. Например, выносить в жилую площадь ванну или раковину. Особенностью типовых домов является формирование в них сантехнической вертикали. То есть все ванные, кухни и туалеты расположены на всех этажах друг над другом. Оставшиеся после демонтажа дверей и окон проемы не могут быть расширены более, чем это уже предусмотрено геометрией несущих стен. В любом случае они будут больше, чем ширина демонтированных дверей. Удаляются коробки, к толщине которых прибавится технологический зазор оставляемых для регулировки положения при установке. На практике после демонтажа двери 80 см проем можно расширить до метра. Это не будет причиной штрафа от контролирующих органов.

Порядок согласования

Последовательность шагов и набор документов, за некоторыми небольшими исключениями одинаковы для всех граждан на территории всей страны. Ясно прописанный в законодательных актах порядок согласования обязателен и крайне не рекомендуется его нарушать. Несмотря на то, что побегать по инстанциям придется не мало, это намного лучше, чем впоследствии делать обратную переделку, или того хуже потерять жилье. Избежать ошибок и минимизировать количество визитов в компетентные органы, а соответственно сэкономить время помогут знания и понимание что, как и когда необходимо сделать.

Необходимые документы

Разрешение на перепланировку от соответствующей организации может быть получено лишь в том случае, когда все поданные документы собраны в полном объеме и оформлены по правилам. Если все сделано верно, то идти туда придется всего два раза. Сдавать документы и получать разрешение. А приготовить необходимо следующее:

• документы на квартиру. Податель заявления должен доказать свои права на квартиру, в которой планируется перепланировка. Формы документов могут быть разнообразными, даже выданные уже несуществующими организациями. Правда иногда приходится и по архивам побегать для поиска подтверждения права на жилье, особенно при утере документов;
• технический паспорт. Необходимо проверить соответствие плана с имеющейся площадью. Важно это в случае приобретения уже переделанной квартиры. Все изменения должны быть зафиксированы. Если этого не сделано, необходимо зарегистрировать реальную планировку. Делает это комиссия собственника жилого фонда или эксплуатирующей организации;
• письменное согласие жильцов. Все зарегистрированные на этой площади люди должны подтвердить решение о перепланировке;
• детальный план предстоящих работ. Не вызовет вопросов проект, выполненный или подтвержденный государственной проектной организацией, с полномочиями в этой сфере деятельности. Ни свой собственный проект, ни разработка любой сторонней организации, без экспертизы и подтверждения уполномоченной госструктуры не имеет юридической силы;
• разрешение от компетентной организации, если дом представляет архитектурную или историческую ценность.

Стоимость

Во что обойдется перепланировка квартиры, в каждом конкретном случае зависит от нескольких факторов:

1. Региона. Естественно в крупных городах сделать это дороже. Расценки могут отличаться в различных республиках и областях.
2. Выбор исполнителя. Услуги в этой области предоставляют многие организации. Некоторые готовы взять на себя большую часть бремени, но если бюджет является основополагающим критерием при выборе, то важнее становится легитимность полученных документов. При явной дешевизне стоит проверить компанию на то, являются ли выданные ей документы юридически верными.
3. Объем работ. Пожалуй, главный фактор. Если вопрос заключается в незначительной переделке, то выдающие разрешения организации не будут вставлять палки в колеса и проблема решается быстро и не дорого. Если предстоит серьезная перепланировка, то процесс согласования и составление проекта может затянуться и обойдется в немалую сумму.

В качестве примера можно озвучить следующие цифры, которые могут меняться и в сторону уменьшения, и в сторону увеличения:

• обмерные чертежи — от 2 000 рублей;
• обследование несущих конструкций — от 12 000 рублей;
• перепланировка — проект от 12 000 рублей, согласование от 20 000 рублей, ввод в эксплуатацию от 20 000 рублей и дополнительное фасадное оборудование (кондиционер, козырек и прочее) от 6 000 рублей.

Цены указаны без разработки дизайна и сметной документации по перепланировке. Этот вопрос решается исключительно по желанию собственника жилья и не нуждается в специальных согласованиях и разрешениях.

Сроки

Организации, занимающиеся оформлением документации на согласование по перепланировке квартир готовы, в зависимости от цены решить эту проблему от 3 дней до месяца.

Проектная организация берет на себя ответственность по безопасной эксплуатации объекта и при недостаточных гарантиях иногда требуются дополнительные мероприятия, однако в подавляющем большинстве случаев указанные сроки выполняются.

Узаконивание уже сделанной перепланировки

В некоторых случаях, например, при дарении или наследовании можно получить квартиру с уже сделанной перепланировкой, не указанной в техническом паспорте жилья. Отчаиваться нет причин, ее можно официально легализовать. Порядок действий таков:

1. Зафиксировать факт перепланировки. Делается это путем обращения в БТИ и представлением необходимых документов.
2. Заказать технический проект.
3. С подготовленными документами обратиться нужно в администрацию района или суд. После вынесения вердикта происходи стандартная операция, аналогичная обычной перепланировке.

Если при осмотре инспектором, им не выявлено запрещенных переделок, то нет никаких препятствий для легализации имеющейся площади. Трудности будут, если разрешенные законом правила нарушены. В этом случае необходимо привести в надлежащий вид конструкцию и конфигурацию жилья. В случае грубых нарушений возможны штрафные санкции и заказ экспертизы на безопасность жилья.

Узаконивание перепланировки через суд

Самовольная перепланировка незаконна. Попытки оформить ее задним числом или обманом не рекомендуется. Резонно в администрацию района обратиться самому собственнику жилья и согласовать все действия с государственными органами. Часто именно они рекомендуют решить вопрос через суд, во избежание проблем в будущем. Даже несущественные переделки необходимо фиксировать. Процедура может занять несколько месяцев, но результатом будет:

• новый технический паспорт;
• согласованное соответствие санитарным и пожарным нормам. Управляющие службы не смогут предъявлять претензии после вердикта суда;
• официально зарегистрированный проект квартиры с учетом всех изменений.

Во всех случаях, когда необходимо сделать или легализовать уже имеющуюся перепланировку, оформить это лучше официально. Гораздо хуже будет, если инспектор, производящий плановый осмотр или вызванный по требованию соседей обнаружит незаконные изменения. Законодательством предусмотрены жесткие меры к нарушителям, вплоть до выселения.