Согласно последним нововведениям в жилищном законодательстве обязанность по содержанию многоквартирных домов была возложена на их жильцов – владельцев квартир. В результате собственники жилья получили право выбора организации, которая непосредственно будет заниматься вопросами технического обслуживания домовладений.
Что такое ТСЖ и что такое УК?
ТСЖ представляет собой организацию, действующую на некоммерческой основе с целью обеспечения жильцам возможности самостоятельного управления домом. Товарищество создается по решению собственников квартир посредством проведения их общего собрания по рассмотрению соответствующей повестки.
Регистрацию ТСЖ в жилищной инспекции проводят при условии, что в пользу его создания проголосовало более 50% квартирных хозяев. Такие организации всегда состоят из трех административных групп:
- общего собрания владельцев;
- председателя и правления товарищества;
- проверочной (ревизионной) комиссии.
Управляющая компания, работающая в сфере ЖКХ, представляет собой организацию, зарегистрированную в законном порядке как юридическое лицо и оказывающую услуги по техническому обслуживанию домов на возмездной (платной) основе.
Фактически она выступает посредником между жильцами и компаниями, занимающимися обслуживанием коммуникаций и благоустройством. В то же время она является первоочередным подрядчиком для любой работы, проводимой в доме.
Обязанности ТСЖ и УК
Согласно статье 137 ЖК РФ за ТСЖ закреплен следующий круг обязанностей:
Создание условий, обеспечивающих поддержание должного санитарного и гигиенического состояния общедомового имущества.- Проведение своевременного ремонта и благоустройства внутридомовых помещений и придомовых территорий всеми собственниками квартир как своими силами, так и с привлечением услуг сторонних организаций.
- Соблюдение законных прав собственников квартир при разработке методов управления и распоряжения общей собственностью.
- Принятие мер по предотвращению различных действий третьих лиц, препятствующих собственникам жилья реализовывать свои права и интересы в отношении общего имущества.
- Предоставление интересов жильцов многоквартирного дома в отношениях со сторонними организациями и органами.
Практически таким же кругом обязанностей уполномочены управляющие компании, работающие в сфере ЖКХ. Они сотрудничают с собственниками многоквартирных домов на основании соответствующего договора, согласно которому должны оказывать организационные услуги и проводить следующий перечень работ по содержанию и ремонту их имущества:
- принятие мер по обеспечению безопасности проживания жильцов в подопечном доме;
- регулярный осмотр состояния внутридомовых помещений и придомовых территорий, а также коммуникационных систем;
- осуществление обслуживания в соответствии с правилами пожарной безопасности;
- обеспечение уборки принадлежащих дому внутренних и внешних территорий;
- осуществление вывоза мусора, собираемого жильцами и организациями, расположенными в доме;
- обеспечение содержания и контроля работы общедомовых приборов учета.
Сравнительный анализ
Для проведения сравнительного анализа деятельности управляющих компаний и товариществ собственников жилья можно выделить три основных показателя:
- Расходы.
- Борьба с коммунальными должниками.
- Прозрачность осуществляемых действий.
Что касается затрат организаций, осуществляющих содержания дома, то большую их часть составляют коммунальные платежи за газ, воду, электричество, отопление, вывоз ТБО и услуги канализации.
Но к текущим тратам нужно отнести и расходы по содержанию штата специалистов и рабочих, на покупку необходимой техники и материалов и т. п. Чаще всего, в этом вопросе выгодней оказывается работа ТСЖ, так как:
- организация работает напрямую с поставщиками, а, значит, нет дополнительных трат за услуги посредников;
- товарищество не нуждается в привлечении расчетных и управленческих кадров, эту работу могут выполнять квалифицированные жильцы.
Экономичность достигается только при условии, что управлением в ТСЖ занимаются добропорядочные и профессиональные люди, так как встречаются ситуации, когда корысть перевешивает законный порядок. Но, если касаться УК, то они вообще работают без учета людских интересов.
Относительно борьбы с должниками можно сказать, что проще в этом плане УК, чем ТСЖ, так как:
- При ТСЖ в связи с образованием задолженности за коммунальные услуги поставщики начинают приостанавливать их оказание, и без благ остается весь дом.
- При УК меры борьбы с должниками принимаются относительно конкретного лица.
Если говорить о прозрачности деятельности, то максимальной открытостью обладает работа товарищества, так как его создание предполагает самоуправление.
Управляющие компании, наоборот, пытаются не раскрывать способов своей работы и не предоставляют собственникам многоквартирных домов отчетности о расходах, о возможности их уменьшения и методике подбора исполняющих организаций.
Преимущества и недостатки ТСЖ
Для товариществ собственников жилья можно выделить целый ряд преимуществ их деятельности:
- Свобода выбора эксплуатирующих организаций посредством добровольного решения каждого собственника.
- Возможность получения дополнительных доходов путем принятия решения о сдачи в аренду свободных внутридомовых помещений.
- Уют и чистота придомовых и внутридомовых территорий.
Выбирая ТСЖ для управления домом необходимо подготовиться и к некоторым неудобствам:
- благоустройство территорий и подъездов, что является одним из основных направлений деятельности товариществ, требует немалых капиталовложений, что приводит жильцов к большим затратам;
- на сегодняшний день законодательство в области взаимоотношений ТСЖ и властей не является совершенным, а потому многие спорные вопросы приходится решать только через суд.
Преимущества и недостатки УК
Управляющая компания в сфере ЖКХ также обладает рядом неоспоримых достоинств:
В таких компаниях, как правило, работают профессионалы, имеющие большой опыт в системе эксплуатации жилых домов и хорошо знающие жилищные законы.- Такие компании оснащены более современным оборудованием и материалами для оказания обслуживающих услуг, чем ТСЖ.
- Такие компании всегда имеют в штате квалифицированных юристов, которые тщательно следят за изменениями в законе.
- УК в отличие от ТСЖ могут осуществлять ряд эксплуатационных и ремонтных работ самостоятельно без дополнительной оплаты за привлечение подрядчиков.
При существенных преимуществах УК, необходимо выделить несколько недостатков:
- оплата услуг субподрядчиков и иные платежи проводятся через расчетный счет компании, в результате чего собственники квартир не могут осуществлять полноценный контроль за расходами;
- чаще всего управляющие компании работают с целью получения прибыли и без учета интересов собственников, поэтому принимают решения по обслуживанию дома, не советуясь с собранием жильцов.
Что лучше, ТСЖ или УК?
Однозначного ответа на вопрос, что же лучше, ТСЖ или УК, дать невозможно. Выбор организации, занимающейся обслуживанием многоквартирных домов, напрямую зависит от текущих обстоятельств:
- В большом доме, в котором невозможно подобрать грамотного управленца, готового заниматься общедомовым хозяйством, лучше всего привлечь управляющую компанию.
- Управляющая компания также является наилучшим вариантом для жильцов, среди которых нет людей, компетентных в жилищном законодательстве.
- Если в доме предусмотрено множество свободных помещений, с которых можно получить хороший доход по договору аренды, то есть вариант организовать собственное ТСЖ.
- Если же среди жильцов подбираются грамотные управленцы и квалифицированные специалисты в области финансов и юриспруденции, то для получения результатов согласно своим интересам, собственникам жилья лучше организовать товарищество.
В любом случае какую бы организацию не выбрали владельцы, своим решением они освобождают себя от проблем и хлопот, связанных с управлением общедомовым хозяйством.
Всеми вопросами будут заниматься специалисты управляющей компании или грамотные люди, выбранные из многочисленного списка жильцов. А вы будете только участвовать в собраниях, на которых будут приниматься решения о смене УК или переизбрании председателя ТСЖ.
