Каждый человек хотя бы раз в жизни задумывался о продаже недвижимости. Продать недвижимость легче, когда она ничем не обременена. Продать квартиру по ипотеке задача не из легких, но все же вполне реальна.
Есть ли риски для продавца?
При продаже недвижимости всегда присутствует риск, необходимо, чтобы выполнялись два условия:
- Сделку должен сопровождать грамотный нотариус. К этому вопросу необходимо подходить более ответственно, так как нотариус играет большую роль в оформлении ценных бумаг. Нотариус должен иметь большой опыт. Далеко не каждый начинающий специалист может правильно подготовить документы о купли-продажи недвижимого или движимого имущества.
- Никаких расписок. Расписка — это весьма сомнительный документ. Потому лучше всего, чтобы все важные вопросы были учтены в письменной форме главного документа о купли-продажи.
Почему большинство граждан продают квартиру, находящуюся в ипотеке? Причин тому несколько:
- большая часть дохода уходит на погашение ипотеки. На остальные нужды остается слишком мало;
- развод;
- смена местожительства;
- жилье перестало устраивать по параметрам;
- заключение под стражу;
- дополнительный заработок на продаже квартиры, находящейся в ипотеке;
- потеря работы или уменьшение заработной платы. Потеря работы или уменьшение заработной платы является одним из главных факторов, при которых приходится отказываться от ипотечного жилья.
Опасение за сделку с ипотечным жильем вполне обоснованно.Риск мошенничества всегда был, есть и будет. Благодаря высококвалифицированным специалистам, можно всего этого избежать и произвести сделку правильно и по закону. При необходимости можно получить онлайн — консультацию у нас на сайте.
Процедура продажи квартиры по ипотеке
Изначально все зависит от владельца жилой площади и банка. Для того, чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие банка.
Главные участники сделки:
- Будущий покупатель.
- Банк, который предоставил ипотеку на жилье.
- Владелец жилья.
Присутствуют две стороны медали:
- банк всегда заинтересован, если должник погасит задолженность по ипотеке раньше времени. Банк будет стараться идти навстречу;
- при этом банк может потерять долю процентов, так как при погашении ипотеке раньше срока договор пересматривается в пользу должника. Соответственно проценты уменьшаются. Банк теряет прибыль.
Банк имеет право подать в суд, если заемщик не выплачивает ипотеку.
Продажа квартиры в ипотеке:
- Самостоятельно. Банк одобряет продажу квартиры, которой будет заниматься должник. Покупатель погашает сумму долга. Должник получает справку о том, что он банку ничего не должен.
С помощью самостоятельной продажи должник может решить свою проблему сам. При этом он обязан ввести в курс дела потенциального покупателя, который решился на сделку. Должник обязан предоставить полную информацию о том, что квартира все еще является собственностью банка. Если выдавать информацию по частям, то потенциальный покупатель может заподозрить что-то неладное. В итоге он просто испугается и передумает.
- Досрочно. Покупатель дает определенную сумму для того, чтобы погасить долг в банке.
Покупатель начинает сразу же погашать долги должника.
- Долговые обязательства. В данном случае работает схема перекредитования.
В этом случае, банк имеет право произвести перекредитование. Таким образом, покупатель может стать на место должника.
- Банк продает. Покупатель вносит суммы в две ячейки для депозита.
Банк сам находит покупателя, которые желает приобрести недвижимость. Покупатель стабильно откладывает определенную сумму в две ячейки.
Проверка состояния
Что необходимо:
- Собрать все необходимые документы для оформления договора в банке на ипотечный кредит.
- Банк предоставит определенную сумму на новое жилье.
- Выбор будущего жилья. Квартира должна устраивать не только заемщика, но и банк.
Оценка стоимости
Оценку стоимости квартиры производит специалист. Он обязан быть независимым экспертом.
Существуют два ньюанса оценки жилья:
- необходимо найти оценщика и договорится о его приходе, о стоимости его услуг и другое;
- в договоре обязательно описывается все детально.
Какие документы необходимо иметь:
- Документ о купли-продажи.
- Кадастровый паспорт из БТИ.
- Вся информация о заказчике, его контакты.
Существует три варианта оценки квартиры:
- затратный подход — сравнивается стоимость с таким же объектом сделки;
- доходный — оценка рыночной стоимости;
- сравнительный подход — анализируются аналогичные сделки.
Детали, которые могут учитываться:
- Состояние. Это этаж, материал дома, год постройки дома и многое другое.
- Состояние квартиры. Зависит от состояния жилья, параметров, количество комнат и из расположения.
- Местонахождение квартиры.
Передача квартиры в залог
Передача квартиры в залог под имеющуюся недвижимость:
- залог оформляется между заемщиком и банком;
- закладная имеет договор залога;
- подпись на закладной подтверждается нотариусом;
- банк имеет право переуступить кредит другому гражданину.
Перечисление денег
При правильном составлении договора все должно пройти без проблем.
Гарантии передачи денег:
- Человек, предоставляющий регистрационную палату.
- Специалист банка.
Деньги переводятся только после согласия и подписания двух сторон. С грамотным нотариусом должнику ничего не грозит. Поэтому мошенничество исключено.
При возникновении вопросов, касающихся подобной сделки, можно получить онлайн-консультацию у юриста на нашем сайте
Особенности продажи квартиры в ипотеку
Особенностью такой продажи является то, что если деньги не поступят на счет продавца в течение определенного времени, то договор аннулируется. Это дополнительные гарантии безопасной сделки.
Налогооблажение
В каждой покупке или продаже не обходится без налогообложения. Подоходный налог должен выплачивать каждый при покупке или продажи нового жилья. Этот налог составляет 13%. При этом, если квартира продана за 1 млн рублей, тогда налог можно не выплачивать. В случае, если заемщик взял ипотеку на квартиру, то тогда он является собственником. С этого следует, что он обязан выплачивать налоги государству в любом случае.
Покупка квартиры находящейся в ипотеке, не так страшна как кажется. Риск при покупке жилья всегда существует. Риск при покупке квартиры находящейся в ипотеке минимален.
