Покупка квартиры у юридического лица

Основное отличие сделок с юридическими лицами состоит в оформлении документов. Нередко, опасаясь того, что знаний в этом вопросе крайне мало, граждане попросту отказываются от покупки, хотя их все устраивает. Однако, не все так сложно, как кажется на первый взгляд. Разберемся, на что обратить внимание прежде всего.

Особенности сделки

Как известно, организации типа ОАО или ООО действуют не только на основании закона, согласно которому для сделок с отчуждением имущества установлен особый порядок, но и согласно уставу или иному документу, где могут быть прописаны условия их совершения.

Наиболее часто встречается ситуация, когда руководитель юридического лица должен провести согласование с участниками организации на основе совета директоров или собрания акционеров. Причиной такой ситуации является оценка действий в связи с риском банкротства:

• законодательно крупные сделки оцениваются в 25% от стоимости активов компании;
• согласно внутренним бумагам такой лимит может составить до 50% стоимости.

Акционеры должны оценить законность продажи, риски для компании и сумму сделки. Это своеобразная страховка. Если провести процедуру без согласия, через суд можно аннулировать договор, что, согласитесь, может иметь серьезные последствия. Особенно это касается покупателя, который лишится и крупной суммы денег, и квартиры.

Как не попасться мошенникам?

Мошеннических схем, связанных с продажей имущества организаций и возвращению их обратно в собственность через суд немного, а вот самих мошенников пруд пруди. Они пользуются доверчивостью граждан и плохой осведомленностью в юридических вопросах.

Итак, на руки для успокоения покупателя выдаются документы:

• протокол собрания акционеров;
• письменное согласие всех участников заседания;
• выписка из протокола.

Вроде бы, все в порядке, но ведь подписи можно легко подделать. Это и есть самая распространенная мошенническая схема.

Риски

Покупатель действительно несет риски. Это происходит по ряду причин:

• экономия на юристе;
• незнание закона;
• плохая осведомленность в вопросе согласования таких договоров купли и продажи.

Еще один важный момент заключается в том, что сумма покупки может быть для компании небольшой ввиду большого размера активов. В этом случае согласие акционеров или совета директоров не требуется, так как сделка крупной не признается. Но как узнать о том, каков на самом деле размер договора для стороны, которая продает имущество, знают не все. Здесь все очень просто: если цена сделки ниже 25% от объема активов компании, продавец должен письменно это подтвердить.

Еще один риск связан с тем, что чаще всего покупатель сталкивается не с директором организации напрямую, а с риэлтором, представителем инвестиционного фонда и прочими посредниками. Все ли понимают, что на подобную деятельность у представителя должна быть официальная доверенность? Увы, не все.

Ну, а если юридическая компания не является собственником жилого помещения, что случается очень часто, то в этом случае для простого покупателя все становится крайне сложным. Разберемся с тем, как быть в сложной ситуации, когда квартира нравится, цена приемлема, но юридически все очень сложно.

Порядок оформления

Перед тем, как вообще согласиться на сделку, покупатель должен:

1. изучить уставные документы компании и бумаги на квартиру (если она арендованная или вам отказали в предоставлении оригиналов, то не стоит вообще говорить о таком договоре);
2. постараться не просто получить документы с проведенного собрания, а присутствовать на заседании (если это невозможно, документы о согласии акционеров обязательно нужно предоставить для изучения грамотному юристу);
3. заранее должна быть предоставлена выписка из ЕГРП о том, что на квартиру не наложен штраф, и она не числится в залоге;
4. не менее важно потребовать выписку из домовой книги и убедиться, что прописанных несовершеннолетних в квартире нет.

Имея дело с представителем, требуйте доверенность. Не просматривайте ее бегло, внимательно прочтите, есть ли в ней разрешение на осуществление сделок купли и продажи недвижимости. Не менее важен вопрос передачи средств:

• эта процедура может осуществляться через банковский счет продавца (официально он указывается в бумагах);
• через представителя (что указывается в доверенности).

Сделки с использованием заранее оформленного договора уступки советуем проводить совместно с юристом. Они достаточно сложны, так как в них участвуют несколько договоров, на каждый из которых должна указываться ссылка или прилагаться копия. Каждая копия обязательно заверяется нотариально, в противном случае она не может считаться действительной. Только если вы достаточно осведомлены в юридических вопросах касательно такого типа сделок, можно брать на себя риски.

Хорошую квартиру никогда не станут продавать по заниженной стоимости, ведь в наше время существует огромное количество способов поправить неустойчивое материальное положение, тем более когда в собственности имеется свободная жилплощадь.

Все сделки с юридическими лицами должны быть строго оценены заранее, проверены и одобрены экспертами. Конечно, попав в сложную ситуацию с мошенниками, можно вернуть средства обратно, но потратить силы и нервы при этом придется. Будьте осторожны!