Статья гражданского кодекса РФ 224 гласит, что общая собственность граждан бывает двух видов:
- Первый вид — это долевая собственность.
- Второй вид — это совместная.
Решением суда второй вид может быть переквалифицирован в первый. Тогда все собственники получают равные части и права относительно оговариваемого имущества.
Как продать долю квартиры?
Каждый человек имеет полное право распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение. Продажа части имущества выполняется посредством оформления договора купли-продажи. На размер доли оказывает влияние число собственников квартиры. Каждый из них может полноправно ею пользоваться. Каким будет порядок пользования, решает суд. Но, как правило, доля приравнивается к определенной комнате, если размеры самой квартиры позволяют.
Выделение доли
Что касается процесса выделения отдельной части, то он регулируется статьей 252 ГК. Закон гласит, что часть имущества переходит в прямое пользование одного из владельцев. К сожалению, добиться этого на деле получается не всегда. В этом случае предусматривается выплата денежных средств, отвечающих стоимости части имущества.
Как выделяется долевая часть?
Договорной порядок. Самый простой вариант. Здесь сами собственники договариваются между собой.
В первом случае права общего владения полностью прекращаются. После этого имущество начинает делиться на части, то есть доли.
Если же говорить о задействовании судов в процессе, то это нужно лишь тогда, когда владельцы не смогли прийти к единому мнению. Тогда все собственники или кто-нибудь один из них обращается в суд с заявлением.
О преимуществе приобретения
Когда долевая часть квартиры продается, то у остальных собственников имеется преимущество перед остальными покупателями, то есть они в приоритете. Поэтому продавец обязан письмом уведомить прочих владельцев квартиры о готовности продать свою часть имущества. Он должен указать свою цену и другие детали. Если участники отказываются или никак не реагируют в течении одного месяца, то продавец может продать свою часть каждому желающему. Это право было сформулировано с целью защитить других владельцев долевого имущества.
Преимущественное право покупки автоматически исчезает, когда дело касается продажи с публичных торгов. Продавать долю с нарушением вышеуказанного права довольно рискованно, так как закон позволяет участникам долевой собственности обращаться в суд с иском о переводе прав покупателя на них.
Как обойти право преимущества при продаже?
Существует несколько способов, с помощью которых возможно обойти преимущественное право покупки и не нарушить законодательство РФ.
Учитывая, что это право распространяется только на возмездные сделки, то обойти его можно с помощью договора дарения, являющийся безвозмездным.
Второй способ очень близок с первым, только в этом случае собственник дарит не всю долю, а лишь малую ее часть. После этого одаряемое лицо становится участником долевой собственности, и приобретает преимущественное право покупки с дальнейшем официальным выкупом оставшейся доли продавца.
Всегда стоит помнить о том, что если договор дарения был заключен без уведомления остальных участников, то в последующем они могут обратиться в суд с иском о признании такой сделки ничтожной и требовать перевода всех прав и обязанностей на себя, приобретая статус покупателя
Залог – еще один нехитрый способ пренебречь правом преимущественной покупки. Продавец с потенциальным покупателем заключает договор займа на основании которого получает все деньги за продаваемую собственность. Затем регистрируется отступное, и покупатель отказывается от переданных по договору денег, но взамен принимает долевую часть квартиры. Залог долевой части и соглашение об отступном обязательно регистрируются Федеральной регистрационной службой.
Завышение стоимости квартиры. Самый простой вариант получить отказ от остальных собственников и провести продажу по меньшей цене в действительности. Но это далеко стопроцентная гарантия получения отказа. Ведь собственники могут и согласиться. И что делать тогда? Это может испортить все планы продавца по продаже долевой части в квартире.
Порядок продажи доли в квартире
Владеют и пользуются общей долевой собственностью граждане сообща, а вот что касается распоряжения (сюда же относится сделка о продаже доли), то тут все происходит с согласия остальных собственников. Основные этапы продажи доли в квартире следующие:
- Определить условия продажи.
- Известить остальных собственников квартиры письмом о желании продать долевую часть.
- При согласии одного из собственников на приобретение долевой части в течение месяца, оформить сделку.
В случае, когда желание о покупке изъявили несколько граждан, доля отчуждается пропорционально имеющимся у них частям.
Если в течение месяца никто из остальных собственников не изъявил желание приобрести долевую часть, то, владелец может продать ее каждому желающему. Продавец обязательно должен иметь при себе документ, который подтвердит о том, что остальные участники долевого имущества были уведомлены.
При предоставлении документов нотариусу о том, что другие владельцы отказались от покупки раньше установленного срока, гражданин может совершить процесс продажи. Ему можно не ждать целый месяц.
При продаже долевой части иному лицу, в регистрационный орган предоставляются определенные документы. Это письменные отказы других собственников или документы, подтверждающие, что все участники были уведомлены о желании продать долевую часть больше одного месяца назад. При этом никто из них не изъявил желание приобрести эту собственность.
Пакет документов:
- Заявление сторон договора о регистрации перехода права собственности.
- Договор купли-продажи (обязательные условия: информация о каждой стороне, предмет сделки, адрес, жилая площадь, цена договора).
- Паспорта сторон.
- Правоустанавливающие документы.
- Документ приема-передачи имущества.
- Документ уплаты государственной пошлины.
- Отказы в письменной форме других владельцев или документы, подтверждающие об уведомлении их о желании собственника продать долевую часть.
Налог с продажи долевой части
Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ доля в квартире, которая находится во владении три года и более не подлежит налогообложению при продаже. Дата отсчета трехлетнего срока прописана в Свидетельстве о праве собственности. Как быть в ситуации, когда продаваемая доля получена частями и срок владения последней полученной доли составляет меньше 3 лет? Отсчет срока начинается с момента получения первой доли и не важно сколько времени собственник владеет остальными.
Иначе обстоит дело со сроком собственности менее трех лет. Тогда доход от продажи будет облагаться НДФЛ по ставке 13%. И даже тогда собственник не всегда платит налог или платит в меньшем размере. Это будет зависеть от:
- цены, по которой продается доля;
- порядка оформления договора купли-продажи.
В первом случае все будет решать продажная стоимость имущества. Если цена при продаже будет ниже цены при покупке этой доли, то налог платить не придется. Если цена при продаже больше цены покупки, то налогом облагается эта самая разница.
Во втором случае все будет зависеть от способа долевой продажи. Если квартира продается вся целиком, то размер налога делится на всех собственников поровну. При раздельной продаже такого распределения нет.
Важные нюансы и подводные камни
Основные моменты, которые следует проанализировать перед продажей и покупкой доли в квартире:
При продаже доли следует понимать, что продать ее по рыночной цене вряд ли удастся. Они продаются сравнительно дешевле квартир и комнат. Поэтому рассчитывать на получение большей выручки не приходится.
Продавец и покупатель должны быть очень внимательны, если решили обойти право преимущества других владельцев. Причем покупатель всегда рискует больше, так как может вовсе не вернуть потраченные деньги.
Продавцы могут оказаться в сложном положении, если один из владельцев или все они откажутся продавать квартиру. Тогда продавцу придется обращаться в суд за соответствующей помощью. Там несговорчивых собственников заставят продать свою долевую часть. Конечно, законными способами. Если гражданин не живет в квартире, а его долевая часть сравнительно маленькая, то процедура не займет много времени и сил.
Приобретение долей обойдется намного дешевле, нежели приобретение целой квартиры. Но если имеется даже маленькая возможность приобрести квартиру целиком, стоит отдать предпочтение именно этому варианту. Привлекательная цена доли может обернуться для будущего собственника большими проблемами и скандалами с остальными владельцами квартиры.
Цель покупки. Если доля покупается для дальнейшего проживания в квартире, стоит узнать о своих будущих соседях, особенно, если квартира однокомнатная. Если доля приобретается только для прописки, вряд ли возникнут проблемы.
Идеальная доля. Важно знать, что долевое приобретение не подразумевает покупку части имущества. Ведь долями определяет право собственности на жилье, а не само жилье в физическом плане. Владелец долевой части может владеть ею, не нарушая при этом права других владельцев. При определении судом графика пользовании имуществом, всем участникам выделяются отдельные комнаты. Однако это не будет значить, что каждый получит по этой конкретной комнате, квартира также остается общей.
Продавая дом или квартиру нельзя скрывать какую-либо информацию. Любые недоговоренности могут обойтись сторонам договора долгими и изнурительными судебными процессами, а впоследствии выльется в неприятный конфликт с соседями. Подробно изучение данной статьи поможет избежать множества трудностей и облегчить сложную процедуру купли-продажи доли в квартире.
