Предварительный договор купли продажи квартиры: риски

Содержание:

Предварительный договор купли-продажи: что это? ↓
Гарантии заключения ПДКП ↓
Риски заключения ПДКП ↓
Риск двойной продажи ↓
Риск потери вложенных денег ↓
Риск признания договора незаключенным ↓
Риск неполучения квартиры ↓
Другие риски ↓
Как минимизировать риски? ↓

Долевое строительство часто заманивает желающих приобрести квартиру своей заниженной стоимостью по сравнению с готовым жильем. Нередко возникают ситуации с обманутыми дольщиками, которые вложили деньги в будущую недвижимость и по истечению установленного срока не получили ни жилья, ни потраченных средств.

Участвуя в долевом строительстве, покупатель и застройщик подписывают предварительный договор купли-продажи недвижимости. Что представляет собой предварительный договор купли-продажи, и какие риски он несет?

Предварительный договор купли-продажи: что это?

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — договор, в котором оговорены все условия сделки (купли-продажи) о заключении основного договора. ПДКП содержит форму будущего договора, от которой запрещено отступать. Договор в обязательном порядке должен содержать информацию:

предмет сделки (квартира, недвижимость);
предварительная дата подписания основного договора;
условия проведения купли-продажи.

Формируется предварительный договор купли-продажи на основании ст.429 Гражданского Кодекса РФ.

Гарантии заключения ПДКП

Законом установлены условия, которые обязательно должны быть учтены в ПДКП:

Условия проведения сделки: наименование предмета сделки, цена и схема расчета.
Условия основного договора, относительно которых по заявлению одного из контрагентов достигается соглашение при подписании ПДКП.
Дата заключения основного договора.

Предварительный договор дает следующие гарантии, которые непосредственно касаются покупателя и продавца:

Покупателю: недвижимость будет приобретена по указанной в договоре стоимости.
Продавцу: объект недвижимости будет реализован в срок, указанный в предварительном договоре.

Если один из контрагентов в период действия договора предварительной купли-продажи препятствует подписанию основного договора, то другая сторона может потребовать заключения договора в судебном порядке.

При возникновении подобной ситуации еще до судебного разбирательства вы можете обратиться к нашим юристам, которые помогут вам получить жилье или вернуть деньги у недобросовестного застройщика.

Заявление подается в суд на протяжении полугода со дня неисполнения обязательств, по заключению договора. Договор купли-продажи заключается по судебному постановлению с момента вынесения соответствующего судебного решения.

Риски заключения ПДКП

Ниже приведены основные риски заключения предварительного договора купли-продажи, минимизировать которые вы сможете при обращении к нашим юридическим консультантам на сайте.

Риск двойной продажи

Покупатель недвижимости, подписывая ПДКП, имеет риск остаться без недвижимости, которая является предметов договорных отношений. При заключении ПДКП, покупатель не считается собственником на имущество и данный договор не проходит государственную регистрацию.

В данном случае недобросовестный застройщик может заключить аналогичный договор с другим покупателем и передать ему объект недвижимости.

Риск потери вложенных денег

Вкладывая деньги на приобретение имущественного объекта по договору купли-продажи, покупатель рискует:

получить минимальную неустойку по возврату оплаченных денежных знаков, согласно размерам рефинансирования Банка России при судебных разбирательствах;
не получить неустойку, если продавец (застройщик) будет признан банкротом;
получить отказ в выплате неустойки при срыве сроков строительства.

Если застройщик не выплатил Вам неустойку и не предоставили жилье, обратитесь за помощью к нашим юристам.

Риск признания договора незаключенным

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, заключая договор купли-продажи, контрагентами должны быть учтены следующие условия сделки.

Если предметом сделки является квартира, то в документе на осуществление сделки указываются параметры объекта недвижимости: площадь помещения, число комнатных помещений, расположение на конкретном этаже и т.д.
Если предполагаемая квартира покупается в здании, которое находится на стадии постройки, то определить конкретные параметры объекта не всегда считается возможным.

В случае когда контрагенты не достигли соглашения по важным аспектам договора, данный ПДКП имеет статус незаключенного.

Риск неполучения квартиры

Предмет предварительного договора купли-продажи – это намерение заинтересованных сторон в будущем заключить договор на осуществление сделки.

Таким образом, договор по предварительной сделке не дает уверенных гарантий, что недвижимость будет приобретена в собственность даже в том случае, если внесены деньги за будущую покупку. В данном случае судья не вправе признать, что квартира является собственностью покупателя, так как в договоре отсутствует информация о том, что продавец обязан передать недвижимость покупателю.

При обращении покупателя в судебный орган с требованием о заключении договора на покупку недвижимости, большая вероятность получить встречный иск, требующий признать предварительный договор недействительным.

Чтобы исключить ситуацию о признании ПДКП недействительным или незаключенным, необходимо наличие следующих условий:

Отражение основных условий ПДКП, согласно Гражданскому Кодексу;
Соответствие застройщика установленным требованиям закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При соблюдении данных условий суд вправе признать, что данный договор подлежит государственной регистрации и продавец обязуется предоставить документацию на прохождение государственной регистрации.

Другие риски

Нередко в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости фигурирует информация о внесении задатка, согласно которой покупатель передает денежную сумму застройщику в качестве подтверждения намерения заключения основного договора. При отказе продавца от обязательств по заключению основного договора сумма вложенных средств возвращается покупателю в двойном размере. В противном случае, если покупатель отказывается от подписания договора, задаток остается у застройщика.

Несмотря на то, что данные условия противоречат нормам законодательства (предварительный договор не должен принуждать к денежным обязательствам), такие ситуации встречаются.

Как минимизировать риски?

Заключая предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, обратите внимание на наличие следующей информации, которая обязательно должна быть отражена в договоре:

о земельном участке, где будет происходить застройка объекта недвижимости;
о разрешении на постройку здания;
о наличии у продавца прав на строительство;
о конкретной площади объекта;
о количестве комнат в квартире;
об этаже, на котором будет находиться будущая квартира;
о цене, которая остаётся постоянной;
о сроках заключения основного договора купли-продажи;
о том, что продавец несет ответственность за отказ от обязательств по заключению основного договора купли-продажи, незаключения или расторжения ПДКП.

Также, не рекомендуется давать согласие на полную выплату суммы за недвижимость по ПДКП. Необходимо указывать порядок по выплатам стоимости объекта по основному договору либо разделить выплаты на части: по предварительному договору и большую часть по основному.

Не следует давать согласие, если указано, что оплата недвижимости по предварительному договору числилась как задаток. При расторжении предварительного договора по требованию покупателя задаток не подлежит возврату, что трактуется в Гражданском Кодексе РФ (п.2 ст.381).

При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости при долевом строительстве, чтобы не остаться обманутым, помните о главных аспектах, которые должны быть указаны в договоре: наличие условий, согласно гражданскому кодексу РФ, осуществление большей части выплаты по основному договору и соответствие застройщика всем требованиям законодательства РФ.

Если вы столкнулись с обманом со стороны дольщика, обратитесь за помощью к нашим юристам, которые помогут отстоять ваши законные права.