Незаконная перепланировка

Многие люди, стремясь сделать свою квартиру удобной и уютной, придумывают различные интерьерные уловки. Но когда они не помогают хозяева квартиры прибегают к кардинальным изменениям в виде перепланировки. На этом этапе важно, чтобы все переделки строительных конструкций не противоречили закону и были согласованы со всеми уполномоченными органами. Поэтому лучше заранее знать о том, какая перепланировка считается незаконной и к каким последствиям она может привести.

Какая перепланировка является незаконной?

Когда говорят о незаконной перепланировке квартиры, то подразумевают, что она проведена без соответствия закрепленным в законе строительным и санитарным нормам, следовательно, ее невозможно согласовать для получения официального разрешения.

Незаконные виды переустройства жилых помещений закреплены в федеральных и региональных нормативных актах, согласно им под запретом находятся:

• изменение расположения коммуникационных систем;
• возведение стен или создание дверных проемов в несущих стенах;
• снос стеновых панелей и объединение прилегающих территорий, делающих помещение непригодным для проживания;
• перепланировка, повлекшая изменение границ помещений, находящихся в ведении государственных структур, отвечающих за безопасность;
• переделки, повлекшие изменение параметров зданий, что проявилось в виде трещин на фасаде или внутридомовых стенах;
• оборудование устройств, способных изменить действительные показания приборов учета;
• любые перестройки вентиляционных выходов;
• создание нагрузки на несущие конструкции, которая превышает законные нормы;
• оборудование отопительных систем на выносных конструкциях зданиях;
• оснащение подогрева пола с использованием общедомовой трубы;
• нарушение строительных норм, которые могут привести к пожару и антисанитарии;
• создание незапланированных ниш путем переделки стеновых конструкций;
• переоборудование электропроводки, противоречащее пожарным и электрическим нормам;
• оборудование приквартирных терасс, расположенных выше второго этажа дома;
• перестройки чердаков и подобных помещений для целей производственного использования;
• перепланировка жилых помещений в домах, признанных аварийными.

Пример незаконной перепланировки

Распространенным примером незаконной перепланировки можно назвать ситуацию, когда проводят расширение помещения санузла за счет захвата части смежного с ним коридора. Если такое изменение проводить с разрешения уполномоченных органов, то потребуется проведение официального согласования, которое будет включать технический анализ возможности переделок и составление проекта. По закону расширение влажных помещений требует прокладки специальных гидроизоляционных материалов, что при самовольной перепланировке практически не учитывают. Последствием таких переделок становятся непредвиденные протечки, приводящие к затоплению соседей с нижних этажей и возмещению им нанесенного ущерба.

Другим ярким примером незаконной перепланировки является объединение балконов или лоджий с жилой комнатой. Если такие изменения не согласовать с жилищной инспекцией, то в последующем добиваться их узаконивания придется только через суд. Дело в том, что на сегодняшний день соединение выносных конструкций с жилыми помещениями законом запрещено, поэтому уполномоченные органы вправе отказать в разрешении, даже если все действия выполнены в соответствии с законными нормами.

Порядок узаконивания

Если же перепланировка проведена без получения предварительного разрешения, то чтобы ее узаконить, лучше всего найти возможность договориться о согласовании с БТИ или местной жилищной инспекцией путем подачи соответствующего заявления. При необходимости составления и согласования проекта переделок дополнительно придется обращаться к кадастровому инженеру.

В заявлении, подаваемом на согласование самовольной планировки, должны быть указаны точное время и описание сделанных в квартире изменений. В среднем такое обращение рассматривается в течение 1,5–2 месяцев, после чего по указанному в нем адресу отправляется специальная комиссия, которая в момент посещения:

1. Определяет вид и технические особенности проведенной перепланировки.
2. Оценивает ее законность и выдает окончательное заключение.

При получении отказа от этих организаций, заявителю придется:

• обращаться за узакониванием переделок в суд;
• доказывать законными методами соответствие проделанных изменений санитарным и строительным нормам, а также то, что они не создают угрозы для жизни и здоровья окружающих.

В этом случае от него потребуется подать заявление и приложить к нему заранее подготовленный проект перепланировки.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Особое внимание на незаконную перепланировку стоит обратить владельцам ипотечных квартир, так как:

1. Ее проведение может привести к разбирательствам не только с надзорными органами, но и с кредитным учреждением, предоставившим ипотеку. Чаще всего, банки предусматривают в договоре пункт о полном запрете перепланировок в залоговой квартире и предусматривают за его нарушение различные санкции.
2. Помимо административной ответственности хозяина ипотечной квартиры, совершившей в ней самовольные переделки, могут обязать вернуть ее в первоначальный вид или добиться документально подтвержденного законного разрешения на них.

Можно ли продать квартиру с самовольной перепланировкой?

Продажа квартиры с самовольной перепланировкой является достаточно проблематичной операцией и на то есть несколько веских причин:

• очень сложно найти покупателя, готового приобрести квартиру с изъяном, неотраженным в технической документации и взять на себя полную ответственность за совершение перепланировки;
• покупатель, согласившийся купить квартиру с незаконной планировкой, скорей всего, будет просить немалую скидку, ссылаясь на будущую оплату услуг по ее узакониванию;
• кроме того, такую квартиру невозможно продать по ипотеке, так как банк осуществляет тщательную проверку документального и реального состояния потенциального залога и поэтому такой вариант не одобрит.

Получается, что продать квартиру с самовольной перепланировкой возможно, но сделать это очень сложно. Реализовывать жилье с переделками, согласованными в соответствии с законом, гораздо проще.

Штраф и последствия незаконной перепланировки

Незаконная перепланировка квартиры грозит ее владельцам:

1. Административным штрафом, предусмотренным КоАП в размере 2500 рублей, а его несвоевременная уплата возбуждением судебным приставом исполнительного производства и добавлением к сумме долга исполнительного сбора.
2. Предписанием региональных властей о восстановлении состояния жилплощади в первоначальный вид, а при его неисполнении возможны:

• принудительное судебное решение;
• выселение и реализация квартиры через аукцион.

Самовольные изменения, проведенные в конструкции муниципальной квартиры, приведут к расторжению договора социального найма с принудительным условием восстановления ее первоначального вида.

Ответственность за переделку жилья всегда несет его собственник, даже если его фактической вины в этом нет. Незаконная или несогласованная перепланировка квартиры может быть выявлена вследствие различных обстоятельств:

• из-за поступившей от соседей жалобы на излишний шум во время строительных работ;
• на основании заявления УК, выявившей факт нарушения при законном осмотре квартиры;
• при вызове техника из БТИ для подготовки технической документации;
• и многих других.

Поэтому, чтобы избежать наложения штрафов и судебных разбирательств в случае выявления технических изменений жилья, лучше согласовать их заранее с нужными жилищными органами и получить соответствующее разрешение.