Продажа квартиры в ипотеке

Ипотечное кредитование на сегодняшний день весьма распространено. Не удивительно, что порой возникает желание у владельца такой квартиры продать ее. На то есть несколько причин, но главным остается прямой вопрос: возможно ли это? На самом деле это вполне возможно, и существует несколько способов продажи данного объекта недвижимости. Поговорим обо всем по порядку.

Возможные причины продажи

Конечно, причин продажи очень много, но поговорим о самых распространенных из них:

1. Переезд на новое место жительства (в том числе и в другую страну).
2. Желание расширить площадь квартиры.
3. Отсутствие возможности выплачивать долг по ипотеке.
4. Тяжелая денежная ситуация в семье, наличие долгов на стороне.

Чтобы понять, как на самом деле происходит продажа, необходимо сначала изучить вопрос обременения. Это позволит правильно сформировать понимание о ситуации и действовать согласно закону в случаях, когда продажа крайне необходима.

Что такое обременение и как его снять?

Под термином обременение подразумевают меры и обязательства юридического характера, которые не позволяют полностью распоряжаться недвижимостью.

Свидетельство о праве собственности обязательно должно содержать информацию о нем, если таковое имеется. Если обременение не снять, то продать объект недвижимости можно будет только вместе с ним.

Какие существуют виды обременений? Рассмотрим некоторые из них более подробно:

• нахождение дома в аварийном состоянии;
• сдача объекта недвижимости другим жильцам (продать квартиру в этом случае можно, но нарушить договор аренды нельзя, поэтому жильцы продолжат жить в ней до окончания срока его действия даже при новом владельце);
• жилье куплено в ипотеку (если договор предусматривает залог, то разрешение на продажу может выдать только банк, а он, как правило, для этого выдвигает дополнительные условия);
• квартира находится под арестом (продать ее никак нельзя);
• заключен договор ренты (он при продаже потребует согласие рентополучателя).

Это всего несколько примеров обременений. Найти покупателя в условиях, когда ипотека еще не выплачена, достаточно сложно. Для этого, прежде всего, нужно изучить договор. В нем обязательно должны быть прописаны условия, при которых требуется согласование при продаже. Как правило, банк индивидуально решает вопрос о том, какие условия выдвинуть владельцу.

Более подробно об этом вопросе можно узнать у юристов на нашем сайте. Эта процедура длится всего несколько дней.

Необходимо выполнить следующие шаги:

1. Выплатить кредит в банке и взять соответствующий документ, подтверждающий это, ко всему прочему нужно забрать закладную.
2. Написать заявление о снятии обременения (по форме, которую выдадут в регистрационной палате или в банке), заверить его в банке.
3. Сдать заявление, к нему следует прикрепить договор с банком, закладную и документ, подтверждающий выплату кредита.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Существует несколько способов продажи объекта недвижимости, приобретенного в ипотеку. Итак, ранее мы выяснили, что в продаже участвует не две стороны, а три:

• владелец квартиры, которая находится в залоге;
• покупатель;
• банк или залогодержатель.

Первый способ продать квартиру — это воспользоваться помощью банка. Подразумевается, что поиском потенциального покупателя в этом случае займется именно эта организация, но это вполне возможно.

Сразу нужно оговориться — пользоваться данным способом можно только в крайнем случае. Банк интересует лишь собственные кредитные средства, в случае передачи обязательств на него, продавец может расстаться с квартирой, но не получить никакой компенсации кроме снятия с него лично обязательств по выплате долга.

Действуют так:

1. Обращаются в банк с целью продажи квартиры.
2. Ожидают, пока работники организации самостоятельно подыщут покупателя, составят соглашение и предоставят счета к оплате.
3. Далее покупатель выплачивает сумму, оговоренную в сделке.
4. Заключается договор купли-продажи между покупателем и продавцом.
5. Как только договор зарегистрирован, продавец получает доступ к счету, если на нем есть остаток денежных средств после проведенных операций.

Второй способ продажи — это самостоятельное проведение сделки. Порядок действий в этом случае таков:

1. Оповестить банк о желании продать объект недвижимости, назвав соответствующую причину.
2. Найти покупателя, предупредив его о наличии обременения.
3. Выписать из квартиры всех жильцов и составить договор задатка.
4. При расчетах необходимо разделить всю сумму на две и в том же банке положить их на два разных счета, один из которых будет равен сумме долга перед кредитором.
5. Покупатель и продавец являются в банк и гасят кредит, получая на руки закладную и справку о том, что долг погашен.
6. В регистрационной палате подается заявление и иные документы для снятия обременения.
7. После того, как оно снято, заключается договор купли-продажи, а затем регистрируется.

В случае возникновения вопросов, обратитесь к юристам на нашем сайте за консультацией в режиме онлайн.

Третий способ заключается в том, чтобы продать недвижимость гражданину вместе с обременением. Этот способ интересен тем, что покупатель не просто выбирает квартиру, а принимает ее вместе с обременением. Все действия согласовываются с банком. Краткий список шагов следующий:

1. Находится покупатель, которому сообщается точная сумма долга.
2. Если она его устраивает, то покупатель и продавец отправляются в банк и пишут заявление с целью продать недвижимость.
3. Банк проверяет будущего владельца на способность выплатить кредит.
4. В случае, если организация одобрит сделку, то будет составлен новый ипотечный договор.

Этот способ хорош для покупателя тем, что квартиру можно приобрести за сравнительно небольшие деньги.

Существующие риски

Как продавец, так и покупатель несут в случае сделки некоторые риски, о которых нельзя не упомянуть. В случае возникновения любых вопросов обращайтесь к профессиональным юристам на нашем сайте за бесплатной и подробной консультацией.

Для продавца

Риск для продавца заключается лишь в том , что нельзя задерживать оплату кредита банку. Это может повлечь за собой ряд неприятностей, включая штрафные санкции и запрет на продажу недвижимости. Также при невыплате долга банк имеет полное право выставить квартиру на аукцион.

Еще один момент заключается в том, что при заключении ипотеки следует внимательно изучить договор. Там должно быть прописано, что у владельца недвижимости должна быть возможность продать квартиру в любой момент.

Для покупателя

Покупатель также несет свои риски. Именно поэтому найти желающего пойти на сделку при наличии обременения не так-то просто сегодня. Поговорим о том, на что именно покупателю стоит обратить внимание:

• на наличие других обременений (для этого берется справка в ЕГРП);
• на наличие справки от продавца о том, что в квартире никто не прописан;
• на наличие расписок о проведении всех денежных операций или произведение расчета с использованием банковских ячеек;
• на отсутствие в сделке банка, поскольку в последний момент он может наложить запрет на нее.

Также важно изучать все пункты договора, прежде чем его подписывать. Он должен соответствовать всем устным, а также письменным договоренностям.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, — это нераспространенный случай, однако, такие сделки случаются. Не стоит этого бояться, важно найти наиболее выгодный для себя путь решения данной проблемы.