В договоре аренды всегда должен быть четко прописан срок его действия. Но обстоятельства могут обернуться таким образом, что его потребуется расторгнуть досрочно, возможно ли это?
Законодательная база
Все нюансы по поводу заключения и расторжения договоров аренды прописаны в Гражданском Кодексе РФ. Законодательство четко разграничивает те причины, по которым может быть расторгнут договор, и те, по которым нет.
Обе стороны могут предлагать свои условия, которые будут являться ключевыми. Опираться следует в первую очередь на следующие статьи Гражданского Кодекса:
- ст. 619 о расторжении договора по инициативе арендодателя;
- ст. 620 о расторжении договора по инициативе арендатора;
- ст. 617 об изменениях сторон;
- ст. 450 Гражданского Кодекса;
- ст. 153, 154, 453.
Если имеются значительные нарушения, арендодатель должен сначала направить своему контрагенту письмо-предупреждение, в котором дается определенное время на возобновление выполнения своих обязательств.
Обратить внимание нужно на тот момент, когда возможность одностороннего расторжения договора отсутствует. В договоре может быть пункт, содержащий информацию о том, что арендатор не вправе досрочно расторгнуть договор, кроме случаев, прописанных в Гражданском Кодексе.
Наш юрист поможет разобраться, есть ли законные основания для прекращения действия вашего договора аренды, задайте ему свои вопросы в режиме онлайн-консультации.
Расторжение договора по инициативе арендатора
Арендатор имеет право потребовать расторжения договора, если:
- Пользование арендуемой площадью стало затруднительным или невозможным. Арендодатель создает препятствия или не дает использовать имущество по назначению.
- Арендодатель заранее не поставил в известность о возможных препятствиях. Пункт считается обоснованным, если данные недостатки не были обнаружены во время осмотра и проверки имущества.
- Арендодатель сдал имущество в плохом состоянии и обещал сделать капитальный ремонт, что было прописано в договоре, и не уложился в оговоренные сроки. Даже если они не были четко установлены, можно объективно оценить необходимость ремонта.
- Имущество вошло в состояние непригодное для использования по объективным причинам не по вине арендатора.
Расторжение договора по инициативе арендодателя
Арендатор также может не выполнять условия, после чего арендодатель может потребовать расторгнуть договор.
Это возможно в следующих случаях:
- Присутствуют неоднократные нарушения, условия договора не соблюдаются.
- Использование имущества приводит к его быстрой порче.
- Арендатор более двух раз забывает либо умышленно не вносит арендную плату.
- Арендатор не делает капитальный ремонт в те сроки, которые установлены договором. Если они не указаны, тогда сделать ремонт необходимо в другое разумное время. Основанием для этого является договор, Гражданский кодекс или другие правовые акты.
Соглашение о расторжении договора аренды
Перед тем как расторгнуть договор, арендодатель или арендатор должны послать своему контрагенту письмо, предупреждающие о том, что нужно выполнить определенные условия.
Необязательно одна из сторон намеренно не выполняет их, возможно, есть объективные причины, например, технические неполадки и пр. Таким образом, дается время все исправить.
Если письмо было получено, а ответа так и не последовало, то составляется следующее письмо. Его содержание уже касается намерения расторгнуть договор.
Составить письмо лучше всего с опытным юристом, который позволит не упустить ни одну деталь. При возникновении вопросов, обратитесь к нашим юристам в режиме онлайн.
Письмо составляется по следующему плану:
- Указывается от кого и кому оно посвящается.
- Пишутся реквизиты заключенного договора, а также причина досрочного расторжения.
- Указывается максимальный срок, до которого должна ответить вторая сторона и другие уточняющие делали.
- Прикрепляются приложения и документы.
- Ставится подпись и дата.
Соглашение о расторжении договора аренды подписывается двумя сторонами. Есть типовые образцы, но необязательно их полностью придерживаться. Нормативные правовые акты не обязуют соблюдать какие-либо формы. Но некоторые момент должны быть обязательно прописаны.
В соглашении указывается в следующем порядке такая информация, как:
- дата и место составления документа;
- данные о контрагентах, условия договора;
- причины, по которым расторгается договор, дата прекращения обязательств;
- письменное подтверждение, что обе стороны согласны с решением;
- информация о том, что имущество было возвращено арендодателю;
- реквизиты сторон;
- дата, подписи, печати.
Как вы должны были понять из данной статьи, если нарушаются какие-либо из условий договора, то сторона имеет право досрочно его расторгнуть. Поэтому не стоит терпеть и ждать окончания срока договора. Проще всего это сделать по соглашению, на основании выявленных нарушений в соответствии с Гражданским Кодексом.
