Ликвидационная стоимость квартиры

Довольно часто при проведении правовых операций с жилой недвижимостью требуется определение ее стоимости. С этой целью проводят финансовую оценку квартиры, по результатам которой, как правило, выводят размер ее рыночной и ликвидационной стоимости. И если же с первой стоимостью все понятно, то значение ликвидационной цены вызывает множество вопросов.

Ликвидационная стоимость: что это?

Ликвидационная стоимость представляет размер цены объекта недвижимости, по которой его можно будет продать без лишних условий в максимально короткие сроки. В ее значении нуждаются:

• кредитные учреждения и банки, предоставляющие ипотеку на покупку квартиры, которая на все время выплаты становится залогом;
• любой покупатель жилья, так как в его интересах знать возможный размер средств, которые он сможет вернуть себе от покупки при возникновении непредвиденных обстоятельств;
• федеральные и муниципальные органы власти при совершении операций передачи жилья в собственность частных лиц или по договору социального найма, а также в процессе ликвидации аварийных объектов.

Отличие ликвидационной стоимости от рыночной

Помимо ликвидационной стоимости, при оценке жилых и нежилых зданий и помещений, прежде всего, определяют первостепенную для различных сделок с ними, рыночную цену.

Между обоими видами стоимости можно выделить два значимых отличия:

• ликвидационная цена практически всегда меньше рыночной на существенную величину;
• основным фактором, влияющим на величину ликвидационной цены, выступает ограниченное время, а вот при формировании рыночной цены берется во внимание качество объекта и окружающая его инфраструктура.

Как оценивается ликвидационная стоимость?

Стоимость недвижимости в момент вынужденной продажи определяется посредством определения разницы между коммерческой ценой и возможными убытками, которые будут понесены при ее подготовке и реализации. Как правило, ликвидационная цена жилых и нежилых помещений определяется одним из двух методов:

1. Прямым. Основной смысл этого способа заключается в получении результата на основании сравнения стоимости конкретной недвижимости с аналогичными по качеству объектами. Чаще всего его применяют риелторы, так как они обладают актуальными ценовыми сведениями на различные виды жилья.
2. Косвенным. Суть такого способа состоит в получении результата посредством проведения анализа рыночной стоимости объекта недвижимости. Фактически при такой методике вычисляют среднестатистическую коммерческую цену квартиры и вычитают из нее ликвидационные расходы.

Для лиц, не обладающих актуальной статистикой в области ценового оборота на недвижимость, при оценке ликвидационной стоимости лучше применять косвенный метод. Важно также обратить внимание, что при таком способе учитывают воздействие корректировочной поправки, отражающей влияние причинных факторов операции купли-продажи. Исходя из того, что коэффициент корректировки, применяемый в формуле определения ликвидационной стоимости, не является четко выраженной величиной, косвенную методику принято считать неточной. В настоящее время его считают в размере 20% от коммерческой цены.

Независимо от вида применяемого метода оценка ликвидационной стоимости недвижимости проводится всегда в несколько этапов:

1. Определяют дату, цели и юридические аспекты ее проведения.
2. Составляют план, в котором определяют методику и порядок ее проведения, а также информативные источники.
3. Собирают информацию, позволяющую определить коммерческую цену аналогичных объектов недвижимости и величину влияния ликвидационных факторов.
4. Анализируют возможную выгоду от использования конкретного объекта.
5. Проводят согласование данных, полученных аналитическим и расчетным путем на предыдущих этапах оценки, и выносят окончательное решение.
6. Составляют отчет о проделанном анализе и произведенных расчетах.

Документы, необходимые для проведения экспертизы

В процессе оценки ликвидационной стоимости используют информацию, полученную на основании следующих документов:

• гербового свидетельства о праве собственности;
• договоров купли-продажи, дарения или наследования;
• выписки из действующего технического паспорта БТИ;
• поэтажной схемы объекта недвижимости с пометками и пояснениями;
• информативных справок о текущих задолженностях, залоговых и арендных обязательствах и т.п.

Все документы, используемые оценщиком во время проведения анализа и расчетов, должны быть отражены в его заключительном отчете.

Факторы, влияющие на оценку

В процессе оценки ликвидационной стоимости должна учитываться степень влияния таких факторов, как:

1. Время (сроки экспозиции). Иными словами, такая цена и формируется по причине продажи объекта недвижимости в максимально сжатые сроки. По этой причине собственник не в состоянии проводить рекламу своей квартиры и подбирать наиболее выгодного покупателя.
2. Привлекательность недвижимости. Смысл такого воздействия заключается в том, что покупателей привлекают квартиры дома с наилучшими качественными характеристиками, а при повышении спроса увеличивается и ликвидационная цена.
3. Экономическая ситуация. Дело в том, что при возникновении кризисной ситуации стоимость различных объектов на рынке недвижимости резко изменяется в сторону уменьшения. Так, пропорционально падению коммерческой цены жилья, будет уменьшаться и его ликвидационная стоимость.

Исходя из определения ликвидационной цены имущества, наибольшее влияние на ее величину оказывает временной фактор.

На современном рынке недвижимости ее ликвидационная стоимость определяется не так часто, так как в основном все участники сделок нуждаются в размере ее реальной цены. Тем не менее в случаях с получением жилищных кредитов ее расчет производят в обязательном порядке, так как на время выплаты ипотеки квартира или дом становится залоговым имуществом, находящимся в распоряжении банка.

Во избежание ошибок неверных сведений, за проведением оценки необходимо обращаться в зарекомендовавшую себя в этом деле компанию или к высококвалифицированному частному специалисту.