Приватизация комнаты в коммунальной квартире

Государственная программа бесплатной приватизации позволяет гражданам оформлять в собственность не только полноценное обособленное жилье, но и комнаты, находящиеся в коммунальных квартирах. Но в силу своих особенностей, подобная процедура осложнена множеством правовых тонкостей, о которых стоит знать любому владельцу такого типа недвижимости.

Особенности приватизации комнаты в коммунальной квартире

Коммунальной принято называть квартиру, в комнатах которой проживают несколько семей, а кухня, санузел, душ и другие подсобные помещения признаются местами общего пользования.

Процедура приватизации ее комнат практически ничем не отличается от отчуждения государственного права собственности на капитальную квартиру. Тем не менее стоит выделить ряд индивидуальных особенностей ее проведения:

• В собственность оформляется только определенная часть квартиры – комната.
• Зарегистрированный владелец имеет равные права с остальными жильцами квартиры на распоряжение помещениями общего пользования (кухня, коридор и т. д.). Собственник вправе осуществлять различные операции только в отношении принадлежащей ему комнаты, остальные помещения являются общим долевым владением.
• При продаже части коммунальной квартиры привилегию первоочередного покупателя имеют ее жильцы. Поэтому собственник комнаты может заключать сделку купли-продажи со сторонними лицами только в случае, если его соседи отказались ее приобретать по установленной стоимости.

Согласно нормативным актам оповещение жильцов коммунальной квартиры о продаже одной из комнат должно проводиться в письменном виде.

В уведомлении собственник должен указать требования и стоимость реализации, и, если на него в течение календарного месяца не поступит положительного ответа, комнату можно предлагать сторонним покупателям, но только на тех же условиях.

Процедура приватизации комнаты

Процедура приватизации комнаты в коммунальной квартире состоит из ряда этапов:

1. Проявление инициативы на оформление комнаты в собственность со стороны нанимателя или членов его семьи, зарегистрированных на ее территории.
2. Подготовка необходимой документации, список которой заранее можно уточнить в региональной администрации.
3. Подача заявления на приватизацию от имени всех членов семьи, желающих в ней участвовать. В случае если в процедуре участвуют малолетние дети (до 14 лет), то за них документ оформляют родители в свое время несовершеннолетние граждане (с 14 до 18 лет) подписывают его самостоятельно. Родители ребенка старше 14 лет ставят в заявление свою роспись в знак согласия.
4. Ожидание официального разрешения жилищной комиссии на приватизацию, которое, как правило, занимает два календарных месяца.
5. Заключение с муниципалитетом договора о безвозмездной передаче комнаты в собственность конкретных граждан.
6. Регистрация договора в Росреестре и получение свидетельства о праве собственности.

Поводом отказа в заключение договора может стать:

• предъявление неполного пакета документов;
• отсутствие у органа, в который поступили документы полномочий заниматься распределением заявленного жилья;
• нарушение прав несовершеннолетних граждан;
• запрет на приватизацию конкретной жилплощади.

В случае с коммунальным жильем существуют определенные ограничения на его приватизацию. Так, если дом, в котором находится коммунальная квартира, числится в списке, отраженном во второй статье ФЗ 154-1, то оформление в собственность комнат в ней невозможна.

Необходимые документы

Для приватизации комнаты, расположенной на территории коммунальной квартиры, совместно с заявлением предъявляется ряд обязательных документов:

• паспорта и детские свидетельства заявителей;
• документ о вступлении в брак при смене фамилий прописанных граждан;
• документ о смерти лиц, ранее зарегистрированных в комнате;
• справка из УК о количестве жильцов комнаты, имеющих в ней постоянную регистрацию;
• ордер (на жилье до 1995 года) или договор социального найма;
• техпаспорт комнаты, полученный в БТИ;
• справка из УК об отсутствии коммунальных долгов;
• справка, фиксирующая факт первичной приватизации заявленной комнаты.

В момент подачи заявки или в процессе ее рассмотрения жилищная комиссия может затребовать предоставление дополнительной документации. Например, согласие органов опеки в случае участия в приватизации несовершеннолетних граждан или разрешение Комитета по охране исторических памятников, если дом, в котором находится квартира, находится под его присмотром.

Стоимость

Приватизация социального жилья является бесплатной процедурой, срок проведения которой регулярно продляется государством и согласно последним законодательным дополнениям он определен до 1 марта 2017 года. Но в процессе оформления права собственности на комнату в коммунальной квартире заявителю все же придется потратиться, оплатив оформление документов и проведение регистрационных процедур. Так, общая стоимость приватизации может сложиться из следующих расходов:

• оплаты за оформление отказа от участия в приватизации – 500 рублей;
• оплаты за изготовление технического паспорта в БТИ – 2000 рублей;
• госпошлины за составление кадастрового паспорта – 200 рублей;
• оплаты получения выписки из ЕГРП – 500 рублей;
• госпошлины за получение свидетельства в Росреестре – 2000 рублей.

В перечисленном списке, указаны примерные суммы стоимости услуг БТИ и нотариуса, так как тарифы на их работу устанавливаются отдельно в каждом субъекте РФ. При расчете затрат на приватизацию также стоит учесть, что если в комнате проводились несогласованные перестройки, то дополнительно придется оплатить еще и их узаконивание.

Приватизация комнаты без согласия соседей

До 1999 года в России действовало положение, позволяющее приватизировать комнату в коммунальной квартире только при наличии согласия всех проживающих в ней соседей. В последующем, в связи с нарушением прав граждан на свободную приватизацию, определенных федеральным законодательством, подобное условие было отменено.

При возникновении спорных ситуаций с остальными жильцами, касающихся этого вопроса, можно обратиться в суд.

Регистрация собственности

После заключения договора о безвозмездной передаче права собственности, его необходимо отнести в Регистрационную палату для постановки нового владения на учет в соответствующем реестре.  Без этого шага, все остальные действия будут ничтожными, а с полученной комнатой не получится осуществить никаких сделок.

При обращении в Росреестр от потенциального собственника или собственников потребуется заполнить установленную форму заявления на приватизацию и предоставить два основных документа:

1. Бланк договора о ее передаче.
2. Бланк квитанции с отметкой об оплате госпошлины за выпуск свидетельства.

При необходимости специалист Росреестра может запросить от заявителя предъявления дополнительной документации, в числе которых могут быть гражданские паспорта, свидетельства о рождении, кадастровый паспорт, разрешение опеки и различного рода справки. А по истечении 10 дней с момента обращения владельцу комнаты выдается гербовое свидетельство.

Как распространяется право собственности на места общего пользования?

Основной проблемой, которая возникает в процессе приватизации коммунального жилья, становится деление служебных помещений (кухни, ванной, чулана, балкона и т. п.), выступающих общим долевым владением всех ее жильцов. В этом случае необходимо учесть следующие положения:

• Доля от общей собственности рассчитывается путем деления площади приватизированной комнаты на общую квадратуру жилья.
• Размер доли, полученный расчетным путем, может быть изменен посредством заключения добровольного соглашения между всеми владельцами коммунальной квартиры.
• При осуществлении операций по отчуждению права собственности третьим лицам (продажи, дарения и т. п.) параллельно передается и доля владений в помещениях общего пользования. Провести подобную процедуру только в отношении собственной части служебных комнат невозможно.

Как правило, выделение долей во владении местами общего пользования проводится посредством подписания добровольного соглашения между жильцами коммунальной квартиры. Но иногда, при возникновении споров, подобный вопрос приходится решать в судебном порядке.

Получение в собственность комнаты в коммунальной квартире, несомненно, приносит его владельцу множество преимуществ. Такое жилье не сможет отобрать государство, кроме того, у недоброжелательных соседей даже через суд не получится выписать хозяина с его территории.

В новом статусе комнату можно продавать, сдавать в аренду, менять, дарить или завещать, а также использовать в качестве залога при кредитовании. При этом самым большим недостатком приватизации становиться увеличение коммунальных и иных обслуживающих расходов, так как после нее все обязанности по уходу и содержанию своей жилплощади, в том числе и в отношении мест общего пользования, полностью переходят на ее собственника. Но переоформлять часть коммунального жилья в собственность или нет — решать только его владельцам. Сама же процедура приватизации является несложной, и если проводить ее самостоятельно — не потребует высоких финансовых трат.