Перепланировка нежилого помещения

Большинство сталкивалось с необходимостью перепланировки своих помещений. Перепланировкой является изменение конфигурации помещений, при которой необходимо вносить перемены в технический паспорт. При этом, если монтируются новые инженерные сети, санитарное оборудование, то это считается переустройством помещения

Понятие перепланировки

В каждом конкретном российском регионе на законодательном уровне устанавливается – какие виды работ по перепланировке (переустройству) требуют только согласования Жилищной инспекции (местного муниципального образования), какие обязательной разработки проектной документации.

Рассмотрим какие виды работ, в большинстве регионов, относятся к перепланировке (переустройству) помещений с разработкой проектной документации:

• обустройство новых перегородок в домах с деревянными перекрытиями, или создающими дополнительную нагрузку на железобетонные своды;
• демонтаж старых несущих перегородок, в том числе частичный;
• закладка или обустройство новых проемов в несущих стенах;
• объединение, разделение ванной комнаты и санитарного узла;
• увеличение площади, перенос санитарных узлов и кухонь;
• обустройство новых балконов (лоджий);
• создание новых входных проемов в капитальных стенах, с устройством крыльца;
• замена приборов отопления, с переносом их местоположения;
• обустройство новых лестниц, с образование новых проемов в перекрытиях.

В большинстве регионов требуется только согласование Жилищной инспекции без разработки проекта по следующим видам работ:

1. Демонтаж и установка новых ненесущих перегородок.
2. Установка кондиционеров, антенн на наружных стенах здания.
3. Замена оконных проемов, с изменением их конфигурации и цветовой палитры.

Без уведомления Жилищной инспекции можно проводить:

• косметический ремонт;
• монтаж новых сантехнических устройств;
• монтаж новых газовых или электрических плит;
• изменения типа напольного покрытия с обустройством новой изоляции;
• установка встроенной мебели, в том числе шкафов.

Категорически запрещено:

1. Обустройство санузлов, ванных в помещениях, предназначенных для проживания.
2. Объединение помещений с наличием газового бойлера, газовой плиты, с помещениями, предназначенными для проживания, без обустройства дверного проема с дверью.
3. Демонтаж системы вентиляции (даже частичный), в том числе вытяжных каналов в жилых домах.
4. Монтаж отопительной системы, которая подключается к центральной системе, в неотапливаемых помещениях (например – тамбурах, лоджиях).

Согласование перепланировки

В тех случаях, когда необходимо получение согласия на перепланировку (переустройство), заявителю необходимо обратиться:

• в местный исполнительный орган власти или жилищную инспекцию по месту жительства (зависит от региона) – для жилых помещений (квартир), частных жилых домов;
• в местный муниципальный орган власти – для нежилых помещений.

В настоящий момент в большинстве регионов созданы многофункциональные центры. Порядок их работы определяется на местах путем принятия соответствующими муниципальными органами нормативных актов. Состав услуг, предоставляемых центрами, достаточно широк и среди них есть принятие документов для разрешения перепланировки. Услуга предоставляется с помощью федеральной автоматизированной системы.

В многоквартирном доме

Для согласования перепланировки заявителю необходимо будет предоставить:

1. Заявление по установленной на местах форме.
2. Документы, которые подтверждают права физического или юридического лица на квартиру.
3. Документы по проекту, разработанные в установленном порядке (если требуется).
4. Технический паспорт на квартиру.
5. Личный паспорт заявителя.
6. Согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя на перепланировку.

Дополнительно могут быть потребованы:

• заключение, которое выдают органы охраны архитектурного наследия;
• доверенность, если оформлением занимается лицо, не являющееся собственником квартиры;
• выписка из домовой книги о всех прописанных лицах.

В жилом доме

В жилом частном доме кроме перепланировки, как в квартире, можно произвести пристройку. Однако порядок подачи и состав документов аналогичен ранее указанному. При подаче заявления на перепланировку (переустройство) в частном жилом доме необходимо дополнительно представить документы, удостоверяющие права на земельный участок.

В нежилом здании

Для согласования перепланировки в нежилом здании заявителю необходимо будет предоставить:

1. Заявление по форме, установленной на местах.
2. Доверенность.
3. Копии учредительных документов, заверенных у нотариуса.
4. Документы, которые подтверждают правовые основания на нежилое помещение.
5. Проектную документацию, разработанную согласно с законом.
6. Технический паспорт.
7. Согласие на перепланировку эксплуатирующего предприятия.

Дополнительно могут быть потребованы:

• положительное решение собственника – для арендуемых помещений;
• график выполнения работ;
• согласие сособственников – если объект в долевой собственности.

В приеме документов может быть отказано в случаях:

1. Представления не всех необходимых документов.
2. Предоставления проектной документации, несоответствующей законодательству.
3. Поступления в адрес органов, принимающих решение о возможности перепланировки, сведений из других учреждений, о невозможности перепланировки.

Необходимые документы

Для начала ремонтных работ необходимо иметь на руках:

• согласие местных органов;
• проектную документацию.

Сроки и стоимость

Сама процедура выдачи разрешения бесплатна. Платить необходимо будет за изготовление проекта. Стоимость работ зависит от региона и объема заказанных услуг. Минимальная цена– тридцать тысяч рублей.

Выдать разрешение должны не позднее 30 дней с момента подачи заявления. Сроки изготовления проекта устанавливаются договором и зависят от объема перепланировки, необходимых согласований в проектной документации. Стоимость ремонта обуславливается только финансовыми возможностями заказчика.

Последствия незаконной перепланировки

Незаконная перепланировка – это выполнение ремонтных работ на объекте недвижимости без всех необходимых документов. При совершении указанного административного правонарушения:

• будет наложено административное взыскание до 2 500 рублей;
• выписано предписание о приведении объекта перепланировки в начальный вид;
• жилищная инспекция может обратиться в суд за изъятием квартиры и продажи ее с торгов.

Как узаконить?

Для узаконения самовольной перепланировки (переустройства) необходимо обратиться в суд. Истец должен будет предоставить:

1. Технический паспорт с нанесением самовольной перепланировки.
2. Заключение о состоянии строительных конструкции после проведения работ.
3. Заключение санитарных и пожарных органов о соответствии перепланировки действующим нормам.
4. Документы, которые подтверждают права физического или юридического лица на квартиру.
5. Согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя на узаконение перепланировки.

Чтобы узаконить разрешённую препланировку вы должны после получения всех нужных документов и производства ремонтных работ, подписать акт о завершении перепланировки (переустройства). Он подписывается комиссией, созданной Жилищной инспекции или местным муниципальным органом. Для подписания требуется предоставить:

• разрешение на производство перепланировки;
• утвержденную проектную документацию;
• журнал производства всех ремонтных работ;
• акты об освидетельствовании скрытых работ;
• договор подряда и допуски СРО.

После подписания акта:

1. Изготавливается новый технический паспорт в БТИ (до 30 дней). Оформляется он в кадастровой палате до 10 дней.
2. Регистрируются изменения в федеральной службе государственной регистрации (до 10 дней).

На основании изложенного, процедура получения всех необходимых документов по перепланировке сложна и длительна, однако выполнение ее самовольно может привести к изъятию по суду объекта недвижимости.