Не всегда участок, взятый в аренду на долгий срок, устраивает арендатора. Иногда случается так, что спустя год земельный надел ложится на плечи тяжким грузом, и возникает желание от него избавиться. Причин может быть множество. Кто-то может освоить землю, а кто-то совершает попытку и опускает руки. Как быть тем, у кого договор аренды еще не истек?
Законодательная база
Договор аренды заключается между арендатором и арендодателем. В этом случае важно то, что фактическим объектом сделки по договору является право аренды, а не сам участок. Исходя из этого, разберемся, что такое переуступка прав.
Закон в этом деле опирается на Гражданский Кодекс РФ, в частности — статьи 606 и 607. Согласно закону арендатор в случае переуступки прав должен отказаться от них в рамках изначального договора. После этого он не будет иметь отношение к данному наделу земли. В качестве арендаторов выступают:
- граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства;
- юридические лица, зарегистрированные на территории нашей страны.
Даже если участок выдан арендатору государством или муниципалитетом на срок свыше пяти лет, можно оформить переуступку прав.
Условия переуступки прав:
- если договор заключен на срок свыше пяти лет, то собственника участка необходимо всего лишь уведомить о том, что арендатор меняется;
- если договор заключен на короткий срок, арендатор не имеет право переуступки прав на надел без согласия арендодателя;
- согласие требуется от департамента городского имущества или иного дублирующего органа.
Правовые особенности
Существуют правила, согласно которым в некоторых случаях переуступка просто невозможна:
- Если это прописано в самом договоре как запрет переуступки прав аренды.
- Даже если договор не содержит условий первого пункта, переуступка невозможна, если участок обременен долговыми обязательствами и спорными вопросами.
- Если прежний арендатор выкупную стоимость не погасил.
- В случае, когда на участке возведены незаконные строения.
Для того чтобы переуступка состоялась, необходимо составить договор. Важно, чтобы новый договор был зарегистрирован до момента окончания действия первоначального. Регистрация производится согласно статье 164 Гражданского Кодекса в службе государственной регистрации. При возникновении вопросов вы можете проконсультироваться с опытными юристами на нашем сайте. Регистрируется сразу два документа, если все условия соблюдены:
- новый договор переуступки прав;
- дополнительное соглашение к первоначальному договору.
Сам порядок и подробности описаны ниже. Помимо участка новый арендатор также должен взять на себя обязательство по уплате арендной платы в том же объеме, что было оговорено заранее.
Порядок переуступки прав
Под переуступкой можно подразумевать:
- передачу арендных прав в рамках заключенного ранее договора;
- передачу права на заключение договора аренды до момента, когда изначальный документ подписан сторонами.
Вторая ситуация технически случается часто: гражданин выигрывает на аукционе право заключения договора аренды и имеет возможность его продать. Такая ситуация возможна, если аукцион признан состоявшимся.
Мы же будем рассматривать порядок переуступки прав, описанный во второй ситуации. Он таков:
- У арендодателя запрашивается письменное согласие (если договор заключен на срок до пяти лет) или же он информируется об этом.
- Оформляется письменный договор.
- Собирается пакет необходимых документов.
- Договор регистрируется на основании приложенных бумаг.
Это весь процесс, он потребует некоторое время. О согласии владельца участка также нужно знать некоторые нюансы.
Соглашение о переуступке
Для того, чтобы сделка состоялась, необходимо три документа:
- договор переуступки прав;
- согласие арендодателя (если это необходимо);
- соглашение.
Так называемое согласие представляет собой заявление о том, что собственник согласен с переуступкой. По сути арендодатель должен составить и передать арендатору письменный ответ на запрос о переуступке права аренды. Что должно быть в заявлении?
- Шапка заявления содержит ФИО арендодателя, телефон, адрес регистрации, а также те же данные на арендатора (как можно более подробнее).
- Данные об участке, включая кадастровый номер, адрес, площадь.
- Данные договора аренды.
- Наименование третьего лица, кому передается право аренды.
Примерный бланк заявления можно скачать по ссылке . Если договор можно заключить в простой форме, не особо апеллируя данными, то соглашение лучше заполнить, указав как статьи в законе, на основании которых переуступка возможна, так и пункты договора, заключенного арендатором.
Соглашение о переуступке прав необходимо к тому договору, что составлен заранее с арендодателем. Важно все бумаги для этого привести в порядок. Дополнительное соглашение включает в себя шапку договора. В нем описан порядок передачи земельного надела в случае, если ни один из пунктов самого договора не противоречит решению.
На основании дополнительного соглашения:
- арендатор полностью лишается своих прав;
- права аренды переходят к третьему лицу;
- если земля муниципальная или государственная, соглашение запрашивается в департаменте городского имущества.
Договор переуступки права аренды
Договор допускается составлять в простой форме, не придерживаясь определенного образца. Главное, чтобы в нем дублировались все основные пункты предыдущего договора:
- срок аренды;
- сумма арендной платы;
- все условия, при которых сделка может быть расторгнута;
- дополнительные условия арендодателя.
Предметом договора должен выступать земельный участок, имеющий кадастровый номер, поскольку иной не подходит для оформления. Тем же, кто собрался выкупить права аренды, нужно будет заранее узнать данные на участок. Для этого можно обратиться к владельцу участка или арендатору и попросить копии документов для ознакомления. О правоустанавливающих документах можно уточнить у юристов нашего сайта при бесплатной консультации.
Примерный договор можно скачать по cсылке. Обращаем внимание на то, что должно быть в договоре:
- сведения о земельном наделе;
- дата составления и срок договора;
- реквизиты сторон.
Чтобы сделка состоялась, этот документ должен пройти регистрацию.
Регистрация
Государственной регистрации подлежат:
- договор о переходе прав аренды третьему лицу;
- дополнительное соглашение к предыдущему договору.
Процедура проводится в Росреестре. Список документов, необходимый для подачи в госорган:
- документы, удостоверяющие личность;
- договор и соглашение (в двух экземплярах);
- заявление;
- правоустанавливающие бумаги;
- согласие владельца участка;
- согласие супруга (при необходимости);
- доверенность, если гражданина представляет другое лицо.
Также может понадобиться согласование с комитетом по земельным ресурсам, но только для земель сельскохозяйственных.
Переуступка прав на земельный участок — процедура несложная. Времени на нее может понадобиться достаточно много, как минимум 1 месяц. Именно поэтому лучше заранее изучать вопрос, касающийся сбора необходимых бумаг. Это избавит вас от ошибок.
