Что делать, если купил квартиру с прописанными людьми?

Продажа квартир с уже прописанными в них людьми – распространенное явление на современном рынке недвижимости. Цена на такую жилплощадь может быть в разы меньше, чем на квартиру без мебели и жильцов, поэтому многие соглашаются на покупку, полагая, что сами впоследствии решат вопрос с выпиской.

Нередки случаи, когда покупатель узнает о прописанных жильцах уже после покупки. Юристы призывают внимательнее относиться к этому моменту при купле-продаже недвижимости, так как законом определены категории людей, которые имеют право проживать на территории даже после ее перехода к другому владельцу. В таких случаях покупатель рискует лишиться приобретенного жилья. Итак, чем еще опасна покупка квартиры с уже прописанными в ней людьми, как узнать, проживает ли кто-то в квартире, перед ее приобретением, и что делать, если договор уже заключен?

Возможные риски

По законам РФ собственник недвижимости вправе распоряжаться ею так, как считает нужным. После совершения сделки купли-продажи квартира официально переходит в собственность к покупателю, однако человек, ранее зарегистрированный на этой жилплощади, может нарушить комфортное проживание нового хозяина.

Хотя закон в большинстве случаев на стороне честного покупателя, в некоторых случаях выселить незваных гостей вряд ли получится даже через суд. Кроме того, если суд все же состоится, он может длиться годами. Ответчики часто стараются максимально его затянуть, не являясь на заседания или подавая обжалование решения. В течение этого времени покупатель будет вынужден делить приобретенную жилплощадь с посторонними людьми.

Чтобы уберечь себя от покупки квартиры с уже прописанными в ней жильцами или грамотно оценить все риски, стоит заручиться поддержкой опытного риэлтора. Он поможет определить, стоит ли скидка на такую квартиру проблем, которые могут возникнуть в дальнейшем.

Проверка квартиры перед покупкой

Если покупка жилплощади с уже прописанными жильцами совершается с участием риэлтора, первое, что должен предложить клиенту грамотный специалист – рассмотреть другой вариант. В случае, если покупатель отказывается, с него берется письменное заявление о том, что он предупрежден о риске.

К сожалению, на практике это правило соблюдается не всегда. В некоторых случаях риэлтор сам заинтересован в том, чтобы продать «залежалый товар». Поэтому покупателю стоит самому перед совершением сделки проверить правоустанавливающие документы на квартиру. Правоустанавливающие документы – это документы, подтверждающие право владению недвижимостью определенного лица. К ним относятся:

1. Договор купли-продажи.
2. Договор дарения.
3. Договор мены.
4. Свидетельство о наследовании и т.д.

Какой конкретно документ потребуется зависит от того, каким образом недвижимость была передана в собственность предыдущему владельцу. Всего выделяют более 20 разновидностей таких документов. Их достоверность должен подтвердить нотариус.

Далее необходимо проверить историю квартиры. Для этого потребуется выписка из ЕГРП. Получить ее можно:

• заказав по почте;
• заказав черед МФЦ.

Выписка из ЕГРП нужна для того, чтобы проверить, кто являлся или является собственником квартиры, какие споры были в отношении нее и так далее.

Срок исковой давности для предъявления претензии по бывшим спорам составляет 3 года. Если вы обнаружили в выписке из ЕГРП давний спор, попросите у продавца копию решения и убедитесь, что все в порядке. Если в ЕГРП нет сведений о квартире, это значит, что с объектом продажи не совершалось никаких операций, следовательно, он чист.

Как выписать людей из квартиры?

Если прописанный в квартире человек не дает согласие на свою выписку либо его местонахождение неизвестно, необходимо подать иск о снятии с регистрационного учета. В этом случае, при отсутствии особых обстоятельств, он лишается права проживания на основании смены собственника квартиры.

Перечень необходимых документов

Для выписки прежнего жильца через суд потребуется:

1. Исковое заявление.
2. Свидетельство о регистрации права собственности.
3. Паспорт заявителя.
4. Выписка из домовой книги.
5. Квитанция об оплате государственной собственности.
6. Договор купли-продажи.

Иск подается в федеральный суд по месту нахождения жилплощади. В заявлении должно быть указано:

1. Наименование суда.
2. Личные данные всех участников разбирательства, в том числе свидетелей.
3. Причины, по которым человека следует снять с регистрационного учета.
4. Информация о том, что были выдвинуты неоднократные требования об освобождении квартиры и выписке из нее.

Лучше, если составить исковое заявление поможет профессионал, поскольку любая неточность в суде может сыграть против самого заявителя.

В том случае, если было вынесено решение в пользу нового владельца недвижимости, но прописанный в квартире человек отказывается ее покидать, первый имеет право обратиться за помощью к судебным приставам.

Этот метод не действует в отношении граждан, которые имеют право пожизненного проживания в квартире, однако можно подать заявление о мошенничестве и потребовать признать недействительным договор купли-продажи.

Выписка несовершеннолетних из купленной квартиры

Если в купленной квартире прописан несовершеннолетний ребенок, выписать его будет труднее, чем взрослого человека. Это обусловлено тем, что защитой прав детей занимаются государственные органы, которые в большинстве случаев встают на их сторону.

Выписать ребенка можно через суд, если доказать, что он утратил право проживания в квартире. На заседаниях по рассмотрению подобных исков обязательно присутствует прокурор. Также могут быть вызваны сотрудники органов опеки и попечительства.

Как правило, переход квартиры в собственность покупателю считается основанием, достаточным для того, чтобы лишить несовершеннолетнего прописки. Однако в некоторых случаях суд принимает позицию ребенка. Например, при невозможности его выселения и прописки в другой квартире может быть принято решение отсрочить выселение до достижения несовершеннолетним 18-летнего возраста.

Выписка заключенного из квартиры

Согласно статье 71 Жилищного Кодекса, временное отсутствие нанимателя жилплощади не влечёт потери права пользования.

Поэтому, если после покупки квартиры выяснилось, что в ней прописан заключенный, лучше всего попытаться договориться с ним, добившись добровольного согласия на снятие с регистрационного учета.

В том случае, если заключенный отказывается идти на контакт либо его местонахождение неизвестно, добиться выписки можно через суд. Согласно приказу ФМС 208 от 2007 года, это возможно без личного присутствия отбывающего наказание человека.

От заявителя потребуются следующие документы:

1. Исковое заявление с просьбой выписать осужденного из квартиры.
2. Копия паспорта осужденного.
3. Выписка из домовой книги.
4. Документы, подтверждающие право собственности заявителя на квартиру.
5. Копия приговора.

Кого выписать не получится?

Нужно учитывать, что законом определены категории граждан, которых нельзя лишить прописки ни при каких основаниях. К ним относятся:

• отказополучатели по завещанию. В соответствии с 33 статьей Жилого кодекса РФ, они имеют право пользоваться квартирой наравне с собственником. Выселение лиц, относящихся к этой категории граждан, возможно только при их добровольном согласии либо в случае регулярного нарушения ими прав и интересов соседей или нанесения ущерба имуществу;
• граждане, не принявшие участие в приватизации, но имеющие на квартиру равное право собственности с продавцом. Такая ситуация происходит, когда из нескольких проживающих в квартире людей один подал заявление на приватизацию и стал собственником. Он может продать квартиру, но при этом условия договора не будут касаться остальных жильцов. Выселить такого гражданина можно, только договорившись с ним;
• участники жилищного кооператива и члены их семей;
• Получатели ренты по договору пожизненного содержания.

Итак, при покупке недвижимости, особенно, если сделка совершается без присутствия опытного риэлтора, следует уделить особое внимание проверке истории приобретаемой жилплощади. Как правило, скидку, сделанную на квартиру, впоследствии превышают затраты на судебные разбирательства. Именно поэтому при совершении сделок подобного рода следует заручиться поддержкой специалиста и затребовать от продавца максимальное количество документов, подтверждающих «чистоту» квартиры, даже если нет явных причин ему не доверять.