Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?

Купить недвижимость с выгодой — это задача не из легких. Для этого необходимо узнать кадастровую стоимость недвижимости и отталкиваться от нее.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости внесена в государственный кадастр недвижимости ГКН. Кадастровая стоимость определяется специальным государственным оценщиком. Правила проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Производить кадастровую оценку решают региональные органы или местные органы самоуправления, которые при возникновении необходимости в оценке кадастровой стоимости заключают с оценщиком договор. У процедуры проведения кадастровой оценки имеются свои сроки и периоды.

Кто и как производит оценку?

Оценку проводит независимый эксперт. Эксперт обязан иметь право на то, чтобы производить оценку недвижимости.

Квалифицированный эксперт обязан:

• иметь высшее юридическое образование;
• работать в специализированной организации по оценке недвижимости;
• обязан иметь лицензию для осуществления данной деятельности.

Как проходит оценка недвижимости:

1. Осмотр недвижимости.
2. Составляется договор, где указаны услуги, которые в свою очередь предоставляет организация.
3. Анализируется собственность, его собственники, количество владельцев.
4. Выбирается метод оценивания в зависимости от вида недвижимости.
5. Если это частный дом, то учитываются все постройки на участке.
6. Подводятся итоги. Все это прописывается в документе, который в итоге выдается владельцу недвижимости.

При возникновении непонятных ситуаций и вопросов вы можете обратится за онлайн-консультацией к специалистам на нашем сайте.

Зачем она нужна?

Оценка недвижимости необходима для того, чтобы:

1. Продать жилье.
2. Разделить имущество.
3. Оформить приватизацию.
4. Взять ипотеку.
5. Застраховать.
6. Представить в органы опеки.
7. Найти инвестора.

Данный список содержит в себе лишь малую часть пунктов. В случае каких-либо операций с недвижимостью, знание ее кадастровой стоимости является необходимым условием.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость зависит от нескольких факторов:

1. Месторасположения квартиры или дома. Удобное расположение влияет на стоимость недвижимости. Особенно хороши спальные районы, подальше от дороги, выходящие во двор.
2. Общественный транспорт. Наличие общественных остановок вблизи является огромным плюсом. Ведь чаще всего этот вопрос возникает у покупателей.
3. Окружая инфраструктура. Расположение магазинов, кафе, рынка, детских садов, школ и других учреждений.
4. Район. Центральный район ценится больше, поэтому и стоимость будет гораздо выше, чем на окраинах города.
5. Состояние жилья. Немаловажное значение имеет состояние жилья. Наличие ремонта — это дополнительная сумма к общей стоимости жилья.
6. Год постройки и состояние дома. Чем старше дом, тем сильнее это влияет на итоговую стоимость. Материал также немаловажен. Ветхое домостроение не особо ценится, а соответственно и сумма такого жилья может уменьшиться в разы.
7. Наличие долга за квартплату. Покупатель, приобретая жилье, обязан взять долг на себя. Соответственно сумма долга повлияет на стоимость недвижимости.
8. Параметры жилья. Большие параметры жилья очень ценятся. Чем больше параметры, тем выше стоимость.
9. Этажность. Последние этажи в доме без лифта падают в цене. Здесь учитывается еще один немаловажный фактор, как крыша. Если крыша в гнилом или неисправном состоянии, то возможно, протекание при неблагоприятной погоде. Это является существенным минусом.
10. Вид из окна. Вид из окна на море или вид из окна на дорогу, также влияют на стоимость.

Произвести оценку недвижимости необходимо в случае:

• продажи жилья;
• приватизация жилья;
• приобретения в ипотеку;
• заключения брачного контракта. В контракте оговаривается данный пункт;
• раздела имущества;
• определения суммы налога.

Какие документы нужны для этого:

1. Паспорт, удостоверяющий личность.
2. Документы, который подтверждает право собственника имущества.
3. Технический паспорт или кадастровый.
4. Фотографии недвижимости.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью очевидна.

Кадастровая оценка:

• с 2015 года выплаты налоговые рассчитываются по кадастровой стоимости;
• общая площадь. Учитываются затраты на строительство. Помимо этого учитывается год постройки и параметры недвижимости;
• кадастровая и рыночная стоимость максимально приближены друг к другу;
• кадастровая оценка не нужна в случае если гражданин наследует недвижимость.

Какие отличия рыночной стоимости:

1. Рыночная стоимость необходима при всех видах операции с недвижимостью.
2. Рыночная стоимость — это согласованность покупателя и продавца.
3. Рыночная стоимость включает в себя общее состояние квартиры.

Перед продажей недвижимости необходимо обратиться к эксперту-оценщику. Он произведет оценку по всем правилам и вынесет итог.

Оценка недвижимости выдается оценщиком в письменной форме. Этот документ нужен для того, чтобы предъявить его будущему покупателю или банковскому работнику.

В каких случаях кадастровая стоимость выше?

Эксперты-оценщики такие же люди, которые могут совершить ошибку. Эксперты-оценщики не всегда определяют оценку личным присутствием, иногда они полагаются на оценку предыдущих лет.

Такая оценка может быть завышена из-за того, что данные были не проверены. Соответственно оценщики могли не учитывать остальные факторы: месторасположение недвижимости, район и многое другое.
Можно ли снизить кадастровую стоимость?

Снизить кадастровую стоимость на недвижимость можно и в некоторых случаях даже нужно. Особенно, если кадастровая стоимость недвижимости превысила 30%.

В этом случае необходимо:

1. Произвести независимую оценку, обратившись к эксперту.
2. Взять документ в кадастровой палате. Документ о стоимости и кадастровый паспорт.

Если кадастровая стоимость превышает рыночную, то здесь смело можно обращаться в суд. Кадастровая стоимость недвижимости не может быть выше рыночной стоимости. Здесь следует задуматься, так как такой факт является подозрительным. В этом случае обращаться в суд нужно незамедлительно.

Для начало необходимо:

• написать заявление и передать его в суд.
• к заявлению прикрепить документы, удостоверяющие правоту гражданина. Это независимая оценка эксперта и выписка из кадастровой палаты. Эти два разных документа будут служить доказательством;
• указать на нарушение. Этим нарушением может быть дополнительная оплата налогов.

Необходимо подготовиться к тому, что данная услуга платная.

Оплатить необходимо:

• госпошлину;
• услуги судебных экспертов;
• транспортные расходы;
• услуги независимых оценщиков;
• заключение СРО;
• услуги юриста.

Итоговая сумма оплата весьма немаленькая. Конечно, есть вероятность того, что суд взыщет с ответчика данную сумму. Но для начала эта сумма уйдет непосредственно из бюджета того, кто подал в суд. Шанс, что гражданин получит всю потраченную сумму от ответчика, невелик и маловероятен. Поэтому стоит задуматься, прежде чем затевать такое серьезное и очень затратное дело.